La aplicación práctica de la fiscalidad en el ámbito inmobiliario

Presentación
Siglas y Abreviaturas

CAPÍTULO I. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
1. Introducción
2. Rendimientos del capital inmobiliario
2.1. Introducción
2.2. Rendimientos íntegros (art. 22 LIRPF)
2.3. Gastos deducibles de los rendimientos íntegros (art. 23.1 LIRPF)
2.4. Rendimiento neto en caso de parentesco (art. 24 LIRPF)
2.5. Reducciones sobre el rendimiento neto (art. 23.2 y 3 LIRPF)
2.6. Individualización de rentas del capital inmobiliario (art. 11 LIRPF)
2.7. Imputación temporal de rendimientos del capital inmobiliario (art. 14 LIRPF)
3. Rendimientos del capital mobiliario
3.1. Introducción
3.2. Rendimientos derivados del subarrendamiento y del arrendamiento de negocio (art. 25.4 LIRPF)
3.3. Rendimiento neto (art. 26.1 LIRPF)
3.4. Reducciones sobre el rendimiento neto (art. 26.2 LIRPF)
3.5. Individualización e imputación temporal de rentas (arts. 11 y 14 LIRPF)
3.6. Integración en la base imponible (arts. 45 y 48 LIRPF)
4. Rendimientos de actividades económicas
4.1. Introducción
4.2. Arrendamiento como actividad económica (art. 27.2 LIRPF)
4.3. Urbanización de terrenos
4.4. Regímenes de determinación del rendimiento neto
4.4.1. Estimación directa normal (arts. 28 y 30 LIRPF)
4.4.2. Estimación directa simplificada (arts. 28 a 31 RIRPF)
4.5. Reducciones sobre el rendimiento neto (art. 32 LIRPF)
4.6. Afectación y desafectación de inmuebles (art. 29 LIRPF)
4.7. Transmisión de inmuebles afectos
4.8. Individualización de rendimientos (art. 11 LIRPF)
4.9. Imputación temporal de rendimientos (art. 14 LIRPF)
5. Imputación de rentas inmobiliarias
5.1. Inmuebles que generan la imputación de rentas (art. 85 LIRPF)
5.2. Cuantificación de la renta (art. 85 LIRPF)
5.3. Contribuyente al que se imputan las rentas (art. 85 LIRPF)
5.4. Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (art. 85 LIRPF)
6. Atribución de rentas (arts. 86 a 90 LIRPF)
7. Ganancias y pérdidas patrimoniales
7.1. Concepto (art. 33.1 LIRPF)
7.2. Supuestos de no sujeción y exenciones relacionadas con inmuebles (art. 33.2 a 33.5 y DA 5ª, 34ª. 36ª y 37ª LIRPF)
7.3. Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial. Regla general. Coeficientes de actualización (art. 34 LIRPF)
7.3.1. Transmisiones onerosas (art. 35 LIRPF)
7.3.2. Transmisiones lucrativas (art. 36 LIRPF)
7.4. Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial. Reglas específicas (art. 37 LIRPF)
7.4.1. Aportaciones no dinerarias a sociedades
7.4.2. Separación de socios y disolución de sociedades
7.4.3. Traspasos
7.4.4. Indemnizaciones por pérdidas o siniestros
7.4.5. Permutas
7.4.6. Extinción de rentas temporales y vitalicias
7.4.7. Transmisión de inmuebles a cambio de rentas temporales o vitalicias
7.4.8. Transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre inmuebles
7.4.9. Incorporación de bienes o derechos
7.4.10. Expropiación forzosa de inmuebles
7.5. Individualización de las ganancias o pérdidas patrimoniales (art. 11 LIRPF)
7.6. Imputación temporal de las ganancias o pérdidas patrimoniales (art. 14 LIRPF)
7.7. Exención por reinversión de vivienda habitual (arts. 38 LIRPF y 41 RIRPF)
7.8. Ganancias patrimoniales no justificadas (art. 39 LIRPF)
7.9. Régimen transitorio aplicable a las transmisiones de inmuebles adquiridos antes del 31-12-1994 (DT 9.ª LIRPF)
8. Deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 LIRPF)
8.1. Concepto de vivienda habitual
8.2. Límite máximo de inversión deducible
8.3. Base de la deducción
8.4. Cuantía de la deducción en la modalidad de adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual
8.5. Construcción o ampliación de la vivienda habitual
8.6. Cuenta vivienda
8.7. Obras de adecuación de la vivienda habitual por personas con discapacidad
9. Deducción por donaciones (art. 68.3 LIRPF y arts. 17 a 19 Ley 49/2002)
10. Deducción por rentas obtenidas en Ceuta y Melilla (art. 68.4 LIRPF)
11. Deducción para la protección y difusión del patrimonio histórico (art. 68.5 LIRPF)
12. Deducción por alquiler de la vivienda habitual (art. 68.7 LIRPF)
13. Deducción por obras de mejora en la vivienda (DA 29ª LIRPF)
14. Deducciones autonómicas relacionadas con inmuebles
14.1. Andalucía
14.2. Aragón
14.3. Asturias
14.4. Baleares
14.5. Canarias
14.6. Cantabria
14.7. Castilla y León
14.8. Cataluña
14.9. Extremadura
14.10. Galicia
14.11. Madrid
14.12. Murcia
14.13. La Rioja
14.14. Comunidad Valenciana
15. Retenciones por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos (arts. 101.8 LIRPF y 100 RIRPF)

CAPÍTULO II. Impuesto sobre el Patrimonio
1. Introducción
2. Exenciones inmobiliarias (art. 4 LIP)
3. Valoración de inmuebles no afectos a actividades económicas (art. 10 LIP y ss.)
4. Valoración de inmuebles afectos a actividades económicas (art. 11.2º párrafo)
5. Atribución e imputación de inmuebles (art. 7 y 8 LIP)
6. Escala de gravamen
6.1. Escala de gravamen en defecto de propia de la Comunidad Autónoma
6.2. Escala de gravamen de la Comunidad Autónoma de Andalucía
6.3. Escala de gravamen de la Comunidad Autónoma de Illes Balears
6.4. Escala de gravamen Comunidad Autónoma de Cantabria
7. Normas especiales de las CCAA

CAPÍTULO III. Impuesto sobre Sociedades
1. Introducción
2. Principales ajustes sobre el resultado contable relacionados con el sector inmobiliario
3. La valoración de inmuebles. Revalorizaciones contables. Aplicación del valor normal de mercado
3.1. Criterios de valoración (artículo 15.1 TRLIS)
3.2. Revalorizaciones contables (arts. 15.1 y 135 TRLIS)
3.3. Aplicación del valor normal de mercado (arts. 15.2 y 16 TRLIS)
3.4. Efectos de la sustitución del valor contable por el valor normal de mercado (art. 18 TRLIS)
3.5. Valor fiscal de los bienes y derechos objeto de la declaración tributaria especial (DA 1ª.7 RDL 12/2012)
4. Amortización
4.1. Reglas generales de amortización
4.1.1. Reglas generales de amortización de inmuebles (art. 11 TRLIS y arts. 1 a 5 RIS)
4.1.2. Tablas de amortización para bienes afectos a la actividad de construcción
4.2. Reglas especiales de amortización
4.2.1. Libertad de amortización (art. 11.2 y DA 11ª TRLIS)
4.2.1.1. Libertad de amortización general (art. 11.2 TRLIS)
4.2.1.2. Libertad de amortización (DA 37.ª TRLIS)
4.2.2. Empresas de reducida dimensión (arts. 109, 111 y 113 TRLIS)
4.2.2.1. Libertad de amortización condicionada a la generación de empleo (art. 109 TRLIS)
4.2.2.2. Amortización acelerada de los elementos nuevos del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias y del inmovilizado intangible (art. 111 TRLIS)
4.2.2.3. Amortización de elementos patrimoniales objeto de reinversión (art. 113 TRLIS)
4.2.3. Libertad de amortización de las cooperativas (art. 33.3 Ley 20/1990)
5. Contratos de arrendamiento financiero sobre inmuebles
5.1. Régimen general del arrendamiento financiero (art. 11.3 TRLIS)
5.2. Régimen especial de determinados contratos de arrendamiento financiero (art. 115 TRLIS)
6. Provisiones específicas de las empresas constructoras y de las empresas inmobiliarias (art. 13.1 y 2 TRLIS)
6.1. Empresas constructoras
6.1.1. Provisión para indemnizaciones por fin de obra
6.1.2. Provisión para indemnizaciones del personal
6.1.3. Provisión para terminación de obra
6.1.4. Provisión para pérdidas por obras
6.2. Empresas inmobiliarias
6.2.1. Provisión para evicción y saneamiento
6.2.2. Provisión para terminación de promociones
6.2.3. Provisión para pérdidas en promociones
7. Imputación temporal de ingresos y gastos (art. 19 TRLIS)
7.1. Principio de devengo (art. 19.1 TRLIS)
7.2. Aplicación del principio de devengo en las empresas constructoras (NV 18.ª PGCEC)
7.2.1. Imputación de ingresos
7.2.2. Imputación de gastos
7.3. Aplicación del principio de devengo en las empresas inmobiliarias (NV 18.ª PGCEI)
7.3.1. Imputación de ingresos
7.3.2. Imputación de gastos
7.4. Operaciones a plazos (art. 19.4 TRLIS)
8. La operación de permuta de terrenos por obra futura (arts. 15.2 y 3, 18 y 19 TRLIS)
8.1. Sociedad que transmite el terreno
8.2. Sociedad promotora que adquiere el terreno
9. Exención 50% rentas derivadas de la transmisión de determinados inmuebles (DA 16ª TRLIS)
10. Transmisión de inmuebles: depreciación monetaria (art. 15.9 TRLIS)
11. Deducción por reinversión de beneficios extraordinarios (art. 42 TRLIS)
12. Retenciones (arts. 58 y 59 RIS)
13. El régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (arts. 53 y 54 TRLIS)
13.1. Ámbito de aplicación
13.2. Requisitos para la aplicación del régimen
13.3. Opción para la aplicación del régimen
13.4. Incompatibilidades
13.5. Beneficios fiscales
13.6. Tributación de los socios de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
14. Uniones Temporales de Empresas (arts. 53 y 54 TRLIS)
15. Juntas de compensación
16. Las Agrupaciones de Interés Urbanístico
17. El agente urbanizador
18. Instituciones de inversión colectiva de carácter inmobiliario (arts. 28.5.c y d y arts. 57 a 60 TRLIS)
19. Fondos de titulización hipotecaria
20. Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
20.1. Régimen sustantivo. Requisitos para la aplicación del régimen fiscal especial
20.2. Régimen fiscal especial SOCIMI
20.3. Régimen fiscal especial de los socios
20.3.1. Impuesto sobre Sociedades
20.3.2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
20.3.3. Impuesto sobre la Renta de No Residentes
20.4. Régimen fiscal de la entrada-salida del régimen especial
20.4.1. Régimen fiscal de la entrada en el régimen fiscal especial
20.4.2. Régimen fiscal de la salida del régimen fiscal especial
20.5. Pérdida del régimen fiscal especial

CAPÍTULO IV. Impuesto sobre la renta de no residentes
1. Introducción
2. Elementos personales en el IRNR (arts. 5, 6, 9, 10 y 31 TRIRNR)
2.1. La residencia
2.2. El representante y el responsable
2.3. El retenedor
3. Rentas inmobiliarias obtenidas en España (arts. 13 y 15 TRLIRNR)
3.1. Rentas de actividades económicas obtenidas mediante EP (arts. 16 a 23 TRLIRNR)
3.2. Rentas de actividades económicas sin mediación de EP (arts. 24 a 31 TRIRNR)
3.3. Rendimientos del capital inmobiliario (arts. 24 a 31 TRLIRNR)
3.4. Rentas inmobiliarias imputadas (arts. 24 a 31 TRIRNR)
3.5. Ganancias patrimoniales inmobiliarias (arts. 24 a 31 TRIRNR)
4. Venta de inmuebles por no residentes (arts. 25.2 TRIRNR y 14 RIRNR)
5. Gravamen especial de inmuebles de no residentes (arts. 40 a 45 TRIRNR y 20 RIRNR)
5.1. Sujeción y exenciones
5.2. Cuantía del gravamen y declaración
6. Entidades en atribución de rentas
7. Convenios de doble imposición

CAPÍTULO V. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
1. Introducción
2. Punto de conexión autonómico para adquisición de inmuebles (art. 32 Ley 22/2009, de 18 de diciembre de cesión de tributos a las CCAA)
3. Valoración de inmuebles (arts. 9 y 26 LISD)
4. Reducciones estatales por adquisición de inmuebles (art. 20 LISD)
5. Tarifa estatal (art. 21 LISD)
6. Patrimonio preexistente estatal (art. 22 LISD)
7. Especialidades autonómicas relacionadas con inmuebles
7.1. Andalucía
7.2. Aragón
7.3. Asturias
7.4. Baleares
7.5. Canarias
7.6. Cantabria
7.7. Castilla-La Mancha
7.8. Castilla y León
7.9. Cataluña
7.10. Extremadura
7.11. Galicia
7.12. Madrid
7.13. Murcia
7.14. La Rioja
7.15. Comunidad Valenciana

CAPÍTULO VI. Impuesto sobre el Valor Añadido
1. Introducción
2. El hecho imponible y el concepto de empresario (arts. 4 y 5 LIVA)
2.1. El arrendador
2.2. El urbanizador
2.3. El promotor inmobiliario
2.4. El constructor inmobiliario
2.5. Otras figuras usuales del sector inmobiliario
2.6. Las Juntas de Compensación y el Agente Urbanizador
3. El concepto de bienes inmuebles (art. 6 LIVA)
4. Entrega de bienes inmuebles (arts. 8 y 9 LIVA)
4.1. Las ejecuciones de obra y el concepto de rehabilitación
4.2. Ventas con pacto de reserva de dominio o condición suspensiva
4.3. Arrendamiento-venta y asimilados. El arrendamiento financiero inmobiliario
4.4. Transmisiones de inmuebles por comisionistas (APIS)
4.5. Aportaciones no dinerarias de inmuebles y adjudicaciones en caso de disolución
4.6. Transmisiones inmobiliarias derivadas de resoluciones judiciales o administrativas
4.7. Permuta de solar a cambio de construcción futura
4.8. El precontrato y la promesa de venta
4.9. Transmisión de valores del artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores
4.10. El autoconsumo
4.11. Las transmisiones de derechos de aprovechamiento urbanístico (DAU)
5. Prestaciones de servicios (arts. 11 y 12 LIVA)
5.1. Los contratos de reserva y de opción de compra
5.2. Los traspasos de locales
5.3. La constitución y transmisión de derechos reales de superficie
5.4. Las ejecuciones de obras
5.5. Servicios de agencia inmobiliaria
5.6. La multipropiedad
6. Lugar de realización y sujeto pasivo de las operaciones inmobiliarias (arts. 68 a 70 y 84 LIVA)
6.1. Reglas de localización
6.2. El sujeto pasivo
7. Operaciones no sujetas y cesiones obligatorias de parte del aprovechamiento (art. 7 LIVA)
8. Coordinación entre el IVA y el ITPAJD (art. 4 LIVA)
9. Operaciones exentas (art. 20 LIVA)
9.1. Exenciones con impacto genérico en el sector inmobiliario
9.2. Exenciones con impacto específico en el sector inmobiliario
9.3. La renuncia a las exenciones inmobiliarias
10. El devengo (art. 75 LIVA)
11. Base imponible (arts. 78 a 81 LIVA)
12. Tipos impositivos (arts. 90 y 91 LIVA)
13. Repercusión (arts. 88 y 89 LIVA)
14. Deducciones y regla de prorrata (arts. 92 a 114 LIVA)
14.1. Limitaciones al derecho a deducir
14.2. Requisitos formales y temporales de la deducción
14.3. Deducciones en sectores diferenciados de actividad
14.4. Deducción por sujetos pasivos en concurso de acreedores
15. Devoluciones
16. Regímenes especiales: el régimen simplificado y el régimen del grupo de entidades (arts. 122, 123 y 163 quinquies a 163 nonies LIVA y 34 a 42 RIVA)
16.1. Introducción
16.2. Características generales del régimen simplificado del IVA
16.3. Elementos objetivos del régimen simplificado del IVA
16.4. Contenido del régimen simplificado
16.5. Normativa del régimen simplificado para el año 2012
16.6. Obligaciones formales en el régimen simplificado del IVA
16.7. Actividades relacionadas con el sector inmobiliario comprendidas en el artículo 37 RIVA
16.8. Cuota mínima por operaciones corrientes
16.9. Cuotas trimestrales del IVA
16.10. Magnitudes generales de exclusión del régimen de estimación objetiva en el IRPF y del régimen especial simplificado en el IVA
16.11. Magnitudes específicas de exclusión del régimen de estimación objetiva en el IRPF y del régimen especial simplificado en el IVA
16.12. El régimen del grupo de entidades