Ley del suelo y rehabilitación urbana

(A MODO DE) PRESENTACIÓN POR EL DIRECTOR

LISTA DE ABREVIATURAS

DISTRIBUCIÓN DE LOS COMENTARIOS POR AUTORES

PRÓLOGO

EXPOSICIONES DE MOTIVOS

TÍTULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES GENERALES [ARTS. 1 A 4]

ARTÍCULO 1
OBJETO DE ESTA LEY

I.Antecedentes del precepto

II.El objeto de la regulación legal, a la luz de las SSTC 141/2014 y 143/2017

III.Los derechos y deberes constitucionales relacionados con el suelo cuya igualdad básica se quiere garantizar

IV.El restante objeto de la regulación legal

V.En particular, el objeto legal definido en la letra b) del precepto

ARTÍCULO 2
DEFINICIONES

I.Introducción

II.Actuaciones sobre el medio urbano

III.Infravivienda

IV.Residencia habitual

V.Coste de reposición de una construcción o edificación

VI.Ajustes razonables

VII.Edificio de tipología residencial de vivienda colectiva

ARTÍCULO 3
PRINCIPIO DE DESARROLLO TERRITORIAL Y URBANO SOSTENIBLE

I.Antecedentes del precepto

II.Apostillas al margen: la reformulación del enunciado del precepto tras la reforma de 2013, paradigma de las limitaciones de ésta

III.La interiorización del principio de desarrollo sostenible en la reformulación conceptual del régimen básico del suelo: número 1

IV.Pautas orientadoras que inciden en los criterios de clasificación del suelo: número 2

V.Contraste con la doctrina constitucional: SSTC 141/2014 y 143/2017

VI.La adaptabilidad a las peculiaridades del modelo propio: último párrafo del número 3

VII.Otras directrices para la sostenibilidad urbana: números 3 y 4

ARTÍCULO 4
ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y ORDENACIÓN URBANÍSTICA

I.Antecedentes del precepto

II.La lectura constitucional del precepto a la luz de la STC 141/2014, de 11 de septiembre [FJ 6.C)]

1.Caracterización jurídica de la potestad de ordenación: del urbanismo “concertado” al urbanismo “transparente” (STS de 21 de octubre de 2020)

2.Efectos

III.Directrices para la liberalización en la gestión: reafirmación de la dirección pública y fomento de la participación privada: artículo 4.2.a) y 4.3. aportaciones de la STC 141/2014 [FJ 6.B)]

IV.Participación en las plusvalías urbanísticas: artículo 4.2.B)

V.Información y participación ciudadana en el establecimiento de la ordenación: artículo 4.2.C)

VI.La directriz, a la vez de orden sustantivo y formal, de la motivación de las determinaciones urbanísticas, y de su fundamentación en el interés general: artículo 3.1.2.° precisiones jurisprudenciales (STS de 21 de octubre de 2020)

1.El principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos, directriz constitucional conducente a la exigencia de motivación de las determinaciones urbanísticas

2.La memoria, cauce documental para la exteriorización de la motivación del plan (STS de 4 de diciembre de 2014)

3.El estudio de alternativas, componente de la motivación material del plan (STS de 27 de septiembre de 2018)

4.En particular, la justificación de las bases para el establecimiento de las medidas de protección

5.Motivación, configuración dinámica del plan, y participación ciudadana: implicaciones (remisión)

TÍTULO I
CONDICIONES BÁSICAS DE LOS DERECHOS CONSTITUCIONALES DE LOS CIUDADANOS [ARTS. 5 A 19]

CAPÍTULO I
ESTATUTO BÁSICO DEL CIUDADANO

ARTÍCULO 5
DERECHOS DEL CIUDADANO

I.Antecedentes

II.Consideraciones previas. Introducción

III.El domicilio “libre de ruidos”

IV.El medio ambiente y un paisaje adecuados

V.Acceso a las dotaciones públicas

VI.Derecho a la información por las Administraciones públicas

VII.Derecho a la participación ciudadana

VIII.La acción pública en el urbanismo

ARTÍCULO 6
DEBERES DEL CIUDADANO

I.Antecedentes

II.Comentario

CAPÍTULO II
ESTATUTO BÁSICO DE LA INICIATIVA Y LA PARTICIPACIÓN EN LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA

ARTÍCULO 7
ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA Y ACTUACIONES EDIFICATORIAS

I.Antecedentes

II.Antecedentes. Las actuaciones de transformación urbanística en la Ley del Suelo de 1992 y en la ley sobre régimen del suelo y valoraciones de 1998

III.Tipos de Actuaciones de Transformación Urbanística (ATU) en la LS 2015

IV.Las actuaciones edificatorias

1.Obras mayores y menores. Proyecto técnico

1.1.Proyecto básico y de ejecución

1.2.Técnico competente

1.3.Visado Colegial

2.Los Informes de Evaluación de Edificios

V.Las actuaciones en el suelo rururbano

VI.Presunción de inicio y terminación de las Actuaciones de Transformación Urbanística (ATU)

ARTÍCULO 8
INICIATIVA PÚBLICA Y PRIVADA EN LAS ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA Y EN LAS EDIFICATORIAS

I.Antecedentes

II.Introducción

III.Características de la iniciativa de los particulares en la actividad de ejecución del planeamiento

IV.La excepción a favor de los propietarios de suelo en materia de iniciativa en la actividad de ejecución del planeamiento

ARTÍCULO 9
PARTICIPACIÓN PÚBLICA Y PRIVADA EN LAS ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA Y EN LAS EDIFICATORIAS

I.Antecedentes

II.Introducción. Los modos de gestión de los servicios públicos locales

III.Participación en las actuaciones de transformación urbanística. Las normas legales de directa aplicación

IV.Características de la participación de los particulares en la actividad de ejecución del planeamiento. Presupuestos jurídicos de la ejecución del planeamiento

1.Participación en las actuaciones asistemáticas

2.Participación en las actuaciones sistemáticas

2.1.Existencia de un instrumento de planeamiento legitimador de la ejecución, el planeamiento “preciso”

2.2.Sujeción, en su caso, al orden de prioridades fijado por el instrumento de planeamiento

2.3.Delimitación de las unidades sistemáticas de ejecución (Unidades de Ejecución, UE, polígonos o Unidades de Actuación, UA)

A)Criterios para la delimitación de una Unidad Sistemática de Ejecución (UE, polígono o UA)

B)Unidad Sistemática de Ejecución continua o discontinua (UE, polígono o UA)

2.4.Elección del sistema o modo de actuación

2.5.Aprobación de un Proyecto de Urbanización

V.Los convenios de colaboración entre las administraciones públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas

1.Los consorcios

2.La delegación intersubjetiva

2.1.Ordinarias

2.2.De planificación

2.3.Extraordinarias

VI.La participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano. El principio de equitativa distribución de cargas y beneficios

VII.Características de la participación de los promotores en la actividad de ejecución del planeamiento

VIII.Protagonismo en el medio urbano de las comunidades de propietarios y otras realidades asociativas

IX.Los convenios urbanísticos y sus límites

ARTÍCULO 10
ASOCIACIONES ADMINISTRATIVAS

I.Introducción

II.Precedentes

III.Composición

IV.Atribuciones

V.Las relaciones entre la asociación administrativa y la asociación administrativa de cooperación

VI.Naturaleza jurídica

VII.Régimen jurídico

CAPÍTULO III
ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

ARTÍCULO 11
RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO

I.Antecedentes

II.Antecedentes del régimen urbanístico de la propiedad del suelo

III.Carácter estatutario del contenido del derecho de propiedad del suelo

1.Breve evolución histórica del concepto del derecho de propiedad hasta el siglo XX

2.La superación del artículo 348 del Código Civil

3.La función social de la propiedad

4.Normativa reguladora de la propiedad urbanística

4.1.Normativa preconstitucional

4.2.Preceptos de la Constitución Española

4.3.Normativa reguladora de la propiedad del suelo desde la Constitución hasta la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo

4.4.La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 marzo, y el contenido del derecho de propiedad. Lo que la legislación estatal puede regular respecto de la clasificación del suelo y del aprovechamiento susceptible de apropiación

4.5.La propiedad en la legislación estatal posterior a la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 y la Ley estatal 6/1998

4.6.La Ley estatal 8/2007 y la situación de la legislación autonómica

4.7.El derecho de propiedad del suelo en la LS 2015

IV.La patrimonialización de la edificabilidad se produce por el cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas

V.Títulos habilitantes

VI.El silencio administrativo

VII.La primera ocupación o utilización de las edificaciones

ARTÍCULO 12
CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO: FACULTADES

I.Antecedentes

II.Antecedentes. Los derechos del propietario del suelo en la ley del suelo de 1992 y en la ley sobre régimen del suelo y valoraciones de 1998

III.Las facultades del propietario de suelo en la LS 2015

IV.Facultades genéricas de los propietarios de suelo

1.Facultad de uso y disposición (uso, disfrute y explotación) conforme a su estado, clasificación, destino, etc. en cada momento, alcanzando al vuelo, subsuelo hasta donde determinen los planes

2.Facultad de disposición

3.Especial referencia al vuelo y al subsuelo

ARTÍCULO 13
CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO EN SITUACIÓN RURAL: FACULTADES

I.Antecedentes

II.Introducción

III.La regulación concreta del suelo rural en la ley estatal de suelo de 2015

IV.Derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales. Supuestos de especial protección

V.Facultades excepcionales. Derechos de usos específicos que sean de interés público o social

VI.Facultades en suelo rural en el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado

1.El derecho de consulta a la Administración

2.El derecho de elaborar y presentar instrumentos de ordenación

3.El derecho a participar en la ejecución de nueva urbanización en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, con plazo mínimo de un mes para ejercerlo

4.Derecho a realización de usos y obras de carácter provisional

4.1.Inclusión de actividades clasificadas

4.2.El carácter reglado de estas licencias y el principio de proporcionalidad

4.3.Aplicabilidad a edificios en fuera de ordenación

4.4.La vinculación a destino. El cambio normativo en la materia: el art. 19 LS 98 y la LS 2015

VII.La parcelación y la edificación en el suelo rural

ARTÍCULO 14
CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO: FACULTADES

I.Antecedentes

II.Facultad de completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación

III.Facultad de edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación

IV.Facultad de participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación de transformación urbanística en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación

V.Obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras. La afección real se hará constar mediante nota marginal en el registro de la propiedad, con constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística

ARTÍCULO 15
CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO: DEBERES Y CARGAS

I.Antecedentes

II.Antecedentes. Los deberes del propietario del suelo en la ley del suelo de 1992 y en la ley sobre régimen del suelo y valoraciones de 1998

III.Los deberes del propietario de suelo en el artículo 15 de la LS 2015

IV.Deberes genéricos de los propietarios de suelo (deberes comunes a cualquier propietario de suelo)

1.Deber de dedicar los terrenos, las instalaciones y construcciones a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística

2.Deber de conservar el suelo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos

3.Deber de realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas

V.Límites del deber de conservación

ARTÍCULO 16
CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO EN SITUACIÓN RURAL O VACANTE DE EDIFICACIÓN: DEBERES Y CARGAS

I.Antecedentes

II.Deber de mantenimiento de los terrenos y de la masa vegetal

III.Deberes en suelo rural sin ATU

IV.Prohibición de parcelaciones urbanísticas

V.Deberes en suelo rural con ATU: deber de participar en los deberes legales de la promoción de la ATU

ARTÍCULO 17
CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO: DEBERES Y CARGAS

I.Antecedentes

II.Introducción

III.Deber de completar la urbanización y edificar en plazo

1.El principio de equitativa distribución de beneficios y cargas

2.Satisfacción de los requisitos del art. 3.1 LOE. El deber de conservación

IV.El deber de realizar obras para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, por motivos turísti