Los inmuebles: valor, valoración y métodos de cálculo 5ª Edición

PRÓLOGO        13

INTRODUCCIÓN        17
Capítulo 1
INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES
1.1.    OBJETO        19
1.2.    UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR A TRAVÉS DE LAS ESCUELAS DE ECONOMÍA        20
1.2.1.    Escuela clásica        21
1.2.1.1.    Adam Smith (1723-1790)        21
1.2.1.2.    Thomas Robert Malthus (1766-1834)        22
1.2.1.3.    David Ricardo (1772-1823)        23
1.2.1.4.    John Stuart Mill (1806-1873)        24
1.2.2.    Escuela neoclásica        25
1.2.2.1.    Alfred Marshall (1842-1924)        26
1.2.2.2.    William Stanley Jevons (1835-1882)        26
1.2.3.    La economía keynesiana        28
1.3.    VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE UN INMUEBLE        28
1.4.    ACEPCIONES DEL VALOR DE USO FRECUENTE EN LA VALORACIÓN INMOBILIARIA        30
1.4.1.    Valor de uso y valor de cambio        30
1.4.2.    Valor en venta        31
1.4.3.    Valor en renta        31
1.4.4.    Valor real        32
1.4.5.    Valor de expropiación        33
1.4.6.    Valor de afección        33
1.4.7.    Valor hipotecario        34
1.4.8.    Valor de reposición o reemplazamiento        34
1.4.9.    Valor sentimental        35
1.4.10.    Valor de inversión        35
1.4.11.    Valor catastral        35
1.4.12.    Valor urbanístico        36
1.4.13.    Valor de repercusión        36
1.5.    FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO        37
1.5.1.    Características propias del terreno        37
1.5.2.    Externalidades        38
1.5.3.    Caracteres del mercado        38
1.6.    SIGNIFICADO DE LA RENTA COMO RENDIMIENTO. PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS DEL VALOR ECONÓMICO DE LOS INMUEBLES        39
1.6.1.    Teoría de la accesibilidad        40
1.6.2.    Teorías de la externalidad        42
1.6.2.1.    Externalidad física        43
1.6.2.2.    Externalidad social        43
1.6.2.3.    Externalidad económica        45
1.7.    LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE: TIPOS Y PROCEDIMIENTOS        47
1.7.1.    Tipos de valoración: administrativas o regladas y discrecionales o no regladas        47
1.7.2.    Procedimientos básicos de valoración inmobiliaria: aditivos, globales y mixtos        48
Capítulo 2
EL MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN EL MERCADO
2.1.    CONCEPTO        51
2.2.    METODOLOGÍA DE VALORACIÓN        53
2.3.    ESTUDIO DE MERCADO        53
2.4.    ESTUDIO DE LA MUESTRA. DEPURACIÓN        55
2.5.    ANÁLISIS DE LA MUESTRA CONFORME A LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR ECONÓMICO        56
2.6.    HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA        59
2.7.    OBTENCIÓN DE LA UNIDAD COMPARABLE        60
2.8.    EJEMPLOS        60
Ejemplo 2.8.1.        60
Ejemplo 2.8.2.        63
Capítulo 3
EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS
3.1.    INTRODUCCIÓN        71
3.2.    CAPITALIZACIÓN-ACTUALIZACIÓN        72
3.3.    LA RENTA. DISCUSIÓN PARTICULAR        72
3.4.    CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO        73
3.5.    DATOS DEL MERCADO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA        74
3.5.1.    Tipo de descuento o de interés        74
3.5.2.    Esperanza de vida económica        75
3.5.3.    Flujo de rendimientos        75
3.5.4.    Valor de reversión        76
3.6.    METODOLOGÍA DE VALORACIÓN        77
3.6.1.    Estimación de la renta bruta        78
3.6.1.1.    Estudio de alquileres        78
3.6.1.2.    Estudio de las rentas de explotación económica        79
3.6.2.    Análisis de los costes y rendimiento neto        80
3.6.2.1.    Costes fijos        81
3.6.2.2.    Gastos variables        82
3.6.2.3.    Reservas para reposición. Amortización        82
3.6.3.    Capitalización de los rendimientos netos        83
3.7.    ESTUDIO DE LA CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS        85
3.7.1.    Análisis de la tasa de interés en las inversiones inmobiliarias. Clases        85
3.7.1.1.    Tasa de interés nominal        86
3.7.1.2.    Tasa de interés efectiva        86
3.7.1.3.    Tasa de interés equivalente        87
3.7.1.4.    Tasa de interés real        88
3.7.2.    Otras tasas de interés práctico: tasa de interés legal, tasa de interés de demora y tasa anual equivalente        89
3.7.2.1.    Tasa de interés legal        89
3.7.2.2.    Tasa de interés de demora        90
3.7.2.3.    Tasa Anual Equivalente        90
3.7.3.    Formulaciones financieras de capitalización y actualización        92
3.7.3.1.    Capitalización simple        92
3.7.3.2.    Capitalización compuesta        93
3.7.4.    Capitalización mediante ratios        98
3.7.4.1.    Ratios derivados de estudio de mercado        99
3.7.4.2.    Ratios derivados del estudio de la inversión        99
3.8.    CONSIDERACIONES FINALES        103
3.9.    EJEMPLOS        103
Ejemplo 3.9.1        103
Capítulo 4
EL MÉTODO DEL CÁLCULO DEL VALOR COMO RESIDUO
4.1.    CONCEPTO        109
4.2.    NOCIONES PREVIAS        110
4.2.1.    Edificio óptimo        111
4.2.2.    Valor de repercusión        114
4.2.3.    Valor unitario del suelo        115
4.3.    METODOLOGÍA        116
4.3.1.    Método residual estático        117
4.3.1.1.    Ecuación de la promoción        119
4.3.2.    Método residual dinámico        142
4.3.2.1.    Ecuación de valoración        143
4.4.    EJEMPLOS        147
Ejemplo 4.4.1        147
Ejemplo 4.4.2        149
Ejemplo 4.4.3        153
Capítulo 5
EL MÉTODO DEL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN
5.1.    INTRODUCCIÓN        159
5.2.    PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES        159
5.2.1.    Valoración sintética        160
5.2.1.1.    Volumen        161
5.2.1.2.    Superficie        162
5.2.1.3.    Número de habitaciones en uso:        163
5.2.2.    Valoración analítica        164
5.3.    VALORES INTRÍNSECO Y DE REPOSICIÓN O REEMPLAZAMIENTO        166
5.4.    ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA ESTIMACIÓN DEL COSTE        167
5.5.    DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DE LA OBRA        168
5.5.1.    Concepto        168
5.5.2.    Supuestos depreciatorios        169
5.5.2.1.    Depreciación por edad o deterioro físico        169
5.5.2.2.    Depreciación económica o caída en desuso        170
5.5.2.3.    Depreciación funcional o pérdida de utilidad        171
5.5.3.    Tipos de amortización        172
5.5.3.1.    Amortización rectilínea        173
5.5.3.2.    Amortización parabólica        174
5.5.3.3.    Amortización logarítmica        177
5.5.3.4.    Amortización cicloidal        178
5.5.4.    Tipos de amortización simplificada        183
Capítulo 6
LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
6.1.    EL CATASTRO EN SU ORIGEN. PRECEDENTES REMOTOS        185
6.2.    CONCEPTO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA RECIENTE        188
6.3.    DEL VALOR CATASTRAL COMO BASE DEL VALOR FISCAL, AL VALOR CATASTRAL COMO VALOR DE MERCADO        191
6.4.    METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN CATASTRAL        192
6.5.    NORMAS TÉCNICAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR        194
6.6.    LA PONENCIA DE VALORES        194
6.7.    VALOR DEL SUELO        196
6.7.1.    Valores en polígono        197
6.7.2.    Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje        199
6.7.3.    Valores en parcela        200
6.8.    VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES        202
6.8.1.    Valor de la construcción        203
6.8.2.    Obtención del módulo base de construcción        204
6.8.3.    Coeficientes correctores        205
6.8.3.1.    Antigüedad de la construcción (H)        206
6.8.3.2.    Estado de conservación (I)        207
6.9.    COEFICIENTES CORRECTORES DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES        208
6.9.1.    Depreciación funcional o inadecuación (J)        208
6.9.2.    Viviendas y locales interiores (K)        208
6.9.3.    Cargas singulares (L)        208
6.9.4.    Situaciones especiales de carácter extrínseco (M)        209
6.9.5.    Apreciación o depreciación económica (N)        209
6.10. CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES        209
6.11. EJEMPLOS        212
Ejemplo 6.11.1        212
Ejemplo 6.11.2        213
Capítulo 7
VALORACIÓN URBANÍSTICA
7.1.    EVOLUCIÓN HISTÓRICA        215
7.2.    SITUACIÓN ACTUAL. CONCEPTO        220
7.3.    FINALIDAD DE LA VALORACIÓN URBANÍSTICA        223
7.4.    VALOR DEL SUELO EN SUS DIVERSAS SITUACIONES BÁSICAS Y CIRCUNSTANCIAS DEL MISMO        224
7.4.1.    Valoración del suelo rural        224
7.4.1.1.    Cálculo de la renta de explotación        225
7.4.1.2.    Capitalización de la renta de explotación        227
7.4.1.3.    Tipos de capitalización        228
7.4.2.    Valoración del suelo urbanizado        236
7.4.2.1.    Suelo urbanizado no edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física        236
7.4.2.2.    Suelo edificado o en curso de edificación        240
7.4.2.3.    Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización        242
7.4.2.4.    Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación        242
7.5.    VALORACIÓN DE INDEMNIZACIONES        242
7.5.1.    De la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización        242
7.5.2.    De la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación        243
7.6.    VALORACIÓN DEL SUELO EN EQUIDISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS        244
7.7.    VALORACIÓN DE OBRAS, EDIFICACIONES, INSTALACIONES, PLANTACIONES, ARRENDAMIENTOS, CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES        244
7.7.1.    Valoración de las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones        244
7.7.2.    Valoración de las indemnizaciones a arrendatarios        245
7.7.2.1.    Arrendamientos de vivienda        245
7.7.2.2.    Arrendamiento de local de negocios        246
7.7.3.    Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles        247
7.8.    EJEMPLOS        249
Ejemplo 7.8.1        249
Ejemplo 7.8.2        252

BIBLIOGRAFÍA        255