Obras inconsentidas en las comunidades de propietarios

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Daniel Madurga Soriano

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ISBN: 979-13-7041-849-6
EAN: 9791370418496
Editorial: Sepin
Fecha de la edición: 13/11/2026
Número de la edición: 2ª
Colección: Monografía
Nº Pág.: 172
Idiomas: Español

Materias:

Derecho / Civil / PROPIEDAD HORIZONTAL

La razón de ser de esta monografía radica en la confusa realidad social y jurisprudencial creada en torno al fenómeno de las obras en las comunidades de propietarios.

El derecho a usar la propiedad privada colisiona con los deberes inherentes a la pertenencia a un edificio en Propiedad Horizontal. El ciudadano se rebela contra los incómodos límites a sus facultades dominicales y apuesta por la política de hechos consumados, ejecutando obras que afectan a los elementos comunes sin permiso.

Las normas otorgan todo el protagonismo al consentimiento por parte de la junta de Propietarios. Y aunque todos sabemos que es imprescindible pedir autorización para ciertas obras, tenemos la sospecha de que no conseguiremos el beneplácito de los vecinos para poder acometer la reforma que pretendemos. Afectando a elementos comunes es necesaria unanimidad o mayoría de tres quintos para casi todo. En consecuencia, es muy común que la gente se lance a hacer obras sin preguntar, confiando en que la comunidad no será tan severa como para pretender su demolición o que, si interpone demanda, conseguirán poner de su parte al Juzgador con argumentos defensivos como el abuso de derecho, el principio de igualdad, el consentimiento tácito, los actos propios o la necesidad de dar destino al inmueble.

En esta obra, sabremos hasta qué punto se acogen esos pretextos en las Audiencias. Descubriremos que el alegato más exitoso es el del trato discriminatorio, precisamente el que peor encaje jurídico tiene por venir de una desubicada exaltación del derecho a la igualdad.

Es verdad que los vecinos, muchas veces, observan con pasividad las reformas abusivas de otros propietarios. Téngase en cuenta que los elementos comunes son de todos y, por ello, de nadie en particular. Pensamos en ellos como algo ajeno a nuestros dominios, lo que rebaja a mínimos nuestro interés por protegerlos. Pero esa ausencia de celo redunda en una mal entendida permisividad que invita a otros a copiar la infracción, generándose cierta confusión cuando, después, la comunidad pretende reaccionar para exigir la reposición de las cosas a su estado anterior.

Aunque nuestro sistema judicial suele castigar a los infractores, a veces la condena a demoler una obra se indigesta, por desproporcionada, en atención a las circunstancias del caso. Veremos que los magistrados se afanan en hacer una labor integradora de la Ley para evitar resultados perversos, sobre todo cuando la comunidad se maneja de forma vacilante e incoherente en relación con el aspecto exterior de la edificación.

En beneficio de la seguridad jurídica, ante la duda, debería de primar el principio de legalidad. No siempre se pueden blanquear los ilícitos. Por muy cruda que parezca una condena, es el vecino el que se aventuró sin permiso y el que se colocó en situación de riesgo. Si la Justicia duda en exceso y se vuelve permisiva, alejándose del dictado de la Ley, se corre el peligro de generar desorientación social, inseguridad y, en definitiva, incremento de la litigiosidad. Todo es judicializable cuando la exigibilidad de la Ley es discutible, de modo que el ciudadano, en lugar de acatar las normas, de respetar los límites, se aferra a una lectura partidista de los preceptos legales amparándose en la línea jurisprudencial que más le convenga, sopesa pros y contras y se atreve a ejecutar lo prohibido.
La confusión es tal que, hoy en día, podría parecer que no estén claros los límites entre derechos y obligaciones. Ni siquiera cuando consultamos a un abogado o a un juez estos nos pueden dar una respuesta clara a las preguntas más simples: ¿se puede hacer un cerramiento de terraza? ¿Puedo poner rejas? ¿Se puede poner aire acondicionado? ¿Puedo abrir un hueco en fachada? Hombre… sí, pero no… solo en algunos casos… Quizás… si hay precedentes… Si la comunidad no ha protestado… La respuesta debería ser clara y uniforme: si no se ha obtenido permiso de la junta de propietarios por la mayoría estipulada legalmente no se puede hacer nada que afecte a los elementos comunes o privativos de otros vecinos.

Lo cierto es que hay bastantes casos de obras inconsentidas en los que no se condena a su autor a devolver las cosas a su estado anterior. Necesitamos saber, entonces, cómo se están pronunciando los Tribunales españoles en supuestos concretos y así poder categorizarlos y extractar conclusiones.

Nos encontraremos en el camino también con algunas dudas técnicas suscitadas en los procedimientos analizados: acción, legitimación, prescripción, prueba… Compilaremos todas esas cuestiones en un capítulo relativo al proceso.

Se podría profundizar mucho más sobre todo lo que se va a contar en esta monografía, pero el enfoque de este trabajo es eminentemente práctico. Con el muestreo de Sentencias revisado, centrado en la jurisdicción civil, buscaremos fundamentaciones sólidas y comunes a la mayoría de las Audiencias y respuestas claras en lo posible a las dudas que se barajan en Tribunales alrededor de esta materia de estudio.

Prólogo
Las obras privativas en comunidad

I. Conditio sine qua non: el consentimiento
II. Abuso de derecho
III. Obras preexistentes y trato discriminatorio o desigual
IV. Consentimiento tácito y doctrina de actos propios
V. Otros argumentos discutidos habitualmente

1. Qué es común y qué es privativo
2. Consentimiento impropio
3. Alcance de la autorización
4. Ausencia de perjuicio
5. Licencia administrativa
6. Elementos desmontables
7. Estética de conjunto
8. Volumetría y configuración exterior
9. Necesidad de impugnar
10. Obras lícitas o permitidas

El procedimiento judicial

I. La acción

1. Acción declarativa de dominio
2. Acción real reivindicatoria
3. Acción plenaria de posesión

II. La prescripción
III. Legitimación

1. Requisito formal para legitimación activa comunidad: necesario acuerdo en junta de propietarios para interponer demanda
2. Legitimación pasiva nuevo propietario
3. Legitimación pasiva de la comunidad por obras de propietarios en elementos comunes
4. Legitimación pasiva del propietario por las obras ejecutadas por su inquilino
5. Legitimación pasiva arrendatario
6. Litisconsorcio
7. Responsabilidad solidaria cotitulares
8. Legitimación activa comunero

IV. La prueba

1. Reconocimiento judicial
2. Testifical

V. Varios

1. La cuantía litigiosa
2. La condena
3. Recorrido casacional

Casuística

I. Aire acondicionado
II. Apropiación de zonas comunes
III. Arquetas registrables
IV. Áticos
V. Bajantes
VI. Bajocubierta
VII. Calefacción
VIII. Cambio de uso
IX. Celosías
X. Conductos ventilación
XI. Cubierta
XII. Descansillo
XIII. Chimeneas
XIV. Fachada
XV. Forjados, muros de carga, pilares y demás elementos estructurales
XVI. Garajes
XVII. Jardines
XVIII. Locales
XIX. Marquesinas, letreros y carteles
XX. Muros perimetrales
XXI. Patios
XXII. Pérgolas y porches
XXIII. Placas solares
XXIV. Rejas
XXV. Salida de humos
XXVI. Subsuelo
XXVII. Tejadillos
XXVIII. Telecomunicaciones
XXIX. Tendederos
XXX. Terrazas
XXXI. Toldos
XXXII. Trastero
XXXIII. Vuelo

Conclusión