Preguntas y respuestas . Vol . IV . Contratos y Derechos Reales

Arrendamiento y Registro de la Propiedad . .
¿Se admite el arrendamiento sobre una «cuota indivisa»? . .
¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de aportación a sociedad mercantil de una vivienda arrendada? . .
¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de dación en pago de deuda? .
¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de resolución de una compraventa por mutuo disenso? .
¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de «extinción de condominio»? .
¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de enajenación de la totalidad de una sola edificación (no dividida horizontalmente) que, se nos dice, está dividida en tres elementos, dos locales y una vivienda, cada una de ellas arrendada a diferentes personas? . .
¿Proceden los derechos de adquisición preferente en el caso de enajenación de cuota indivisa de la finca arrendada? . .
¿Existe derecho de adquisición preferente cuando se vende una plaza de garaje alquilada? .
¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de venta judicial? .
¿Y si no se puede afirmar (en el caso de venta judicial) si la vivienda está o no arrendada? . .
¿Si en un arrendamiento de local de negocio se ha pactado la exclusión del derecho de adquisición preferente: debe notificarse la enajenación al arrendatario? . .
¿En el caso de venta simulada como donación existe derecho de retracto arrendaticio? . .
¿Ejecución hipotecaria y arrendamiento posterior: se extingue y (cancela registralmente) el arrendamiento por la citada ejecución? .
¿Y si la finca hipotecada y arrendada es rústica? . .
¿Y si el acreedor hipotecario renuncia al derecho que le concede el artículo 661.2 de la LEC, es inscribible esta renuncia? . .
¿La comunidad de propietarios puede arrendar un elemento común de la propiedad horizontal? .
¿Compraventa de finca rústica estando inscrito un arrendamiento histórico: es necesaria la notificación al arrendatario? . .
¿Un derecho de traspaso puede acceder al Registro de la Propiedad? . .
¿Puede acceder al Registro de la Propiedad una sentencia declarativa de un contrato de arrendamiento? .
¿Cómo debe realizarse la notificación al arrendatario en relación con el derecho de adquisición
preferente? . .
¿Puede el Registrador calificar si se ha acreditado la práctica de las notificaciones? ¿Y el contenido
de la notificación? . .
¿En el caso de venta de varias viviendas arrendadas por un precio global es necesario especificar
(en relación al derecho de adquisición preferente) el valor de cada una de
ellas? . .
¿Si son varios los arrendatarios debe realizarse la notificación a cada uno de ellos? .
¿Si el arrendatario es una persona casada en régimen de gananciales debe realizarse la notificación
al cónyuge? . .
¿El arrendamiento suscrito por uno solo de los cónyuges, casado en gananciales, es ganancial
o privativo? .
¿Imaginemos un solo contrato de arrendamiento sobre dos fincas pactándose un derecho de
adquisición preferente (así una opción de compra) es necesaria la distribución del precio
entre cada una de las fincas? .
¿Si un arrendatario permite que una sociedad fije su domicilio social en la vivienda o local
arrendado existe cesión del contrato de arrendamiento? .
¿Novación de contrato de arrendamiento? ¿Si el objeto inicial del arrendamiento era un solar
y posteriormente se realiza una construcción: se aplica sin más la Ley de Arrendamientos
Urbanos? .
¿Se incumple la obligación de ceder el contrato de arrendamiento por el hecho de transmitir
todas las acciones de la empresa arrendataria a un tercero? .
Arrendamiento Financiero . .
¿Es necesaria la previa inscripción del arrendamiento financiero sobre un bien inmueble para
poder inscribir la adquisición del bien en ejercicio de la opción de compra correspondiente?
. .
¿Es inscribible la hipoteca constituida en garantía de las prestaciones del arrendamiento
financiero? . .
¿Si el derecho del arrendatario financiero está gravado con determinada carga: puede inscribirse
la cancelación del citado arrendamiento financiero por resolución convenida entre
el arrendador y el arrendatario y cancelarse las cargas posteriores? .
¿Es embargable el derecho de opción de un contrato de arrendamiento financiero? .
¿En el caso de arrendamiento financiero sobre varias fincas: es necesaria la distribución del
canon y opción entre las mismas? .
¿Puede hipotecarse el arrendamiento financiero? ¿Puede embargarse? . .
¿Puede el arrendador financiero prohibir la transmisión del bien por parte del arrendatario?
¿Puede prohibir la posibilidad de hipotecarlo? .
Cesión de contrato . .
¿Cesión de crédito versus cesión de contrato? ¿Si «A» (titular registral) celebra un negocio
jurídico con «B», y «B» cede sus derechos (en escritura pública) a un tercero, puede «A»
celebrar directamente el negocio jurídico con dicho tercero («C») e inscribirse en el Registro
el bien de que se trate directamente a favor de «C»? .
¿Cesión de crédito o cesión de contrato cuando una de las partes ya ha cumplido la prestación
a su cargo? . .
¿Puede el cesionario de parte de los derechos derivados de un contrato instar la elevación a
público del contrato del cual derivan los derechos que han sido objeto de cesión? .
¿Debe expresarse la causa en la transmisión a favor del tercero en el caso de estipulación a
favor de tercero? .
¿Si el titular registral vende pero manifiesta en el título que ya no era dueño: es inscribible la
venta a favor del comprador? . .
¿Cesión de créditos como causa en una dación en pago? .
Compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
A. Elementos personales de la compraventa .
¿Venta de bien inmueble perteneciente a un menor (o un incapacitado) con obligación de
reinversión: es susceptible de calificación registral dicha reinversión? .
¿Venta o extinción de condominio en el caso de menores? . .
¿Venta de bienes de un menor extranjero (venezolano): se aplica la normativa española en
materia de capacidad? .
¿El administrador de bienes de un menor precisa de autorización judicial para vender bienes
inmuebles? ¿Y si el testador o donante así lo hubieran establecido? . .
¿Puede vender el tutor un derecho real (usufructo) sin autorización judicial? . .
¿Compra de un bien inmueble por un menor representado por uno solo de los padres? . .
¿Compra de un bien inmueble e hipoteca inmediata por los padres representando al menor:
es necesaria autorización judicial? .
¿La compra de un bien por parte del tutor representado a un incapacitado requiere de autorización
judicial? .
¿Compra por menor emancipado: como se acredita la emancipación? .
¿Compra por menor de edad que carece de D.N.I.? . .
¿Venta de bienes por parte de entidades locales? .
¿Venta por una entidad local menor? .
¿Si el titular registral vende pero manifiesta en el título que ya no era dueño: es inscribible la
venta a favor del comprador? . .
¿Pero y si manifiesta que vendió a una persona y que esa venta ha quedado resuelta y por ello
vende a un tercero? .
¿Lo anteriormente mencionado se aplica cuando se vende un bien y se manifiesta que el bien
está pendiente de un determinado procedimiento judicial? . .
¿Venta por persona soltera catalana o valencia: manifestación de no ser la vivienda habitual?
¿Compra por extranjero no comunitario: autorización militar? .
¿Y si el bien inmueble está situado en una zona de interés turístico según la Ley de 1963? . .
¿Y si quién compra es una sociedad participada por extranjeros no comunitarios? . .
¿Compra de un bien inmueble por persona casada e hipoteca inmediata sin que intervenga
su cónyuge? .
¿Y si el adquirente es extranjero y está casado con arreglo al «régimen económico matrimonial
de su país»? . .
¿Escritura de compraventa otorgada en 1949: qué régimen jurídico se le aplica? . .
¿Compra por una UTE? . .
¿Compra por ente sin personalidad? . .
¿Compra por sociedad civil? . .
¿Compra por Ayuntamiento? . .
¿Compra por ayuntamiento: debe hacerse contar el carácter de bien patrimonial o bien demanial
del bien adquirido? . .
¿Compra por sociedad en formación? . .
¿Compra por separado judicialmente: debe acreditarse tal condición? .
¿Compra por persona casada en régimen de separación de bienes: debe acreditarse? . .
¿Y si el comprador está casado en el régimen legal de gananciales? .
¿Venta por la autoridad judicial en ejecución de sentencia? .
¿Rectificación de escritura de compraventa donde se pretende «eliminar» a un comprador? .
B. Objeto del contrato . .
¿Cómo se interpretan los límites a la propiedad en materia de Viviendas de Protección Oficial? . .
¿Se aplica el artículo 1320 del C.C. cuando se vende una cuota indivisa? . .
¿Venta por «separado» y 1320 del C.C.? . .
¿En el caso de venta de vivienda privativa perteneciente a persona casada realizada por apoderado,
la manifestación de no ser la vivienda habitual puede realizarla el apoderado? .
¿Es necesaria la manifestación expresa de «no ser la vivienda habitual del cónyuge disponente
» cuando el otro cónyuge concurre al otorgamiento? .
¿En el caso de persona soltera que otorga una escritura de venta de vivienda (otorgada en
Valencia) es necesario que manifieste que no ha constituido una unión de hecho o que
manifieste, si la ha constituido, que la vivienda no es la vivienda habitual de la pareja? ¿Y
en Catuluña? .
¿Venta de derechos de aprovechamiento urbanístico sujeta a condición suspensiva de autorización
administrativa? .
¿Es inscribible la venta sobre las fincas de origen constando en el Registro la nota marginal
de haber comenzado un proyecto de equidistribución que todavía no ha accedido al
Registro de la Propiedad? .
¿Doble venta versus venta de cosa ajena? .
¿En el caso de «doble venta» pudiendo existir un posible delito: cómo debe actuar el Registrador?
. .
¿La enajenación de bienes patrimoniales de una corporación local si queda desierta la subasta,
puede realizarse por enajenación directa? .
¿Es imprescindible la subasta en el caso de enajenación de bienes que forman parte del «patrimonio
municipal del suelo»? .
¿Puede venderse un bien demanial? .
¿Venta de vivienda de protección oficial que contraviene la normativa administrativa? .
¿Los contratos celebrados contraviniendo una prohibición administrativa son nulos de pleno
derecho? . .
¿Venta de estanco? ¿Venta de oficina de farmacia? . .
¿Se exige la certificación de costas para las segundas y ulteriores transmisiones de fincas que
lindan con el dominio público marítimo terrestre? ¿Y para hipotecar? .
¿Y si en la descripción de la finca ya consta (con ocasión de una operación o negocio anterior)
que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre? . .
¿Venta de finca con construcción ubicada en la servidumbre de protección pero que no invade
el dominio público marítimo terrestre? . .
¿Y para declarar la obra nueva? . .
¿Venta de finca sobre la que se ha practicado la anotación preventiva del artículo 29.2 del
Reglamento de Costas como consecuencia de un deslinde marítimo-terrestre: puede
acceder al Registro? . .
¿Es inscribible la venta sin transmisión de la posesión? .
¿Es inscribible la venta sin transmisión de la propiedad? .
¿Es inscribible la escritura cuando el titular de una finca «cede todos los derechos que tenía,
tiene o pueda tener a su favor dimanantes de la escritura pública de compraventa otorgada…
» a un tercero? . .
¿Venta (o cesión temporal onerosa de uso) de un derecho de atraque? . .
¿Puede venderse la «titularidad registral» de un determinado inmueble? .
¿Venta de bienes de la herencia: es imprescindible la liquidación de gananciales y la formalización
de la partición? . .
¿Venta de piso en propiedad horizontal: es necesaria la certificación de estar al corriente de
los gastos de comunidad? . .
¿Venta de cuota indivisa de finca: es parcelación ilegal? .
C. Precio . .
¿El pago del precio puede quedar sujeto a condición? .
¿La obligación de pago del precio puede quedar sujeta a condición suspensiva y el posible
impago a condición resolutoria? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
¿Se admite que una compraventa la transmisión de la propiedad quede sujeta a la «condición
suspensiva» de pago del precio? ¿Se admite, desde el punto de vista registral, el pacto de
reserva de dominio? . .
¿Cuáles son los elementos susceptibles de calificación por parte del Registrador en relación
con «los medios de pago»? . .
¿Se exige la identificación de los medios de pago a las cantidades aplazadas? . .
¿Y si se dice en la escritura que el pago se realizará en el día de hoy (del otorgamiento de la
escritura) pero con posterioridad al otorgamiento de la misma? .
¿Medios de pago: y si el cheque no se gira a nombre del vendedor? . .
¿Compraventa de finca hipotecada con subrogación del comprador en la hipoteca y donde el
comprador se subroga en más cantidad que el precio de compra (la subrogación incluye
el IVA)? . .
¿Debe identificarse el medio de pago en el caso de dación en pago de una deuda reconocida?
.
¿En caso de precio aplazado, cabe que se prevean diferentes alternativas para el pago? .
¿Venta de usufructo y nuda propiedad por distintas personas: distribución del precio? ¿Venta
por varios condóminos: distribución del precio? .
¿En el caso de aplazamiento del pago en la compraventa de inmuebles: debe reflejarse necesariamente
este aplazamiento en el Registro de la Propiedad? . .
¿Pago del precio por compensación de créditos? . .
¿Se admite la venta de varias fincas por un precio conjunto? .
D. Forma . .
¿La sentencia declarativa de una compraventa es título inscribible? . .
¿La sentencia declarativa del dominio es título inscribible? .
¿La compraventa «reconocida» en acto de conciliación es título inscribible? ¿Y el acuerdo
transaccional homologado judicialmente? .
¿Es inscribible en el Registro de la Propiedad una certificación municipal de adjudicación de
un bien o es necesaria escritura pública? .
¿Una sentencia de divorcio dictada por un juez inglés donde se obliga al cónyuge a transmitir
bienes al otro, es inscribible directamente en el Registro de la Propiedad? .
¿Es el convenio regulador del divorcio o separación un instrumento adecuado para la inscripción
de una compraventa? .
¿Escritura de compraventa otorgada en 1949: qué régimen jurídico se le aplica? . .
¿Es inscribible el acta de protocolización de un documento privado de compraventa otorgada
unilateralmente por el comprador? .
¿Es inscribible la compraventa otorgada ante Notario extranjero? .
¿Venta por la autoridad judicial en ejecución de sentencia: es necesaria escritura pública? . .
¿La escritura de «reconocimiento» de una venta anterior es susceptible de inscripción? . .
Condiciones .
A. Condición resolutoria por falta de pago del precio .
¿Para poder reinscribir a favor del vendedor: es imprescindible la notificación al comprador?
¿Pueden modalizarse convencionalmente los requisitos del artículo 15