Propiedad Horizontal . Guía práctica para la administración de Fincas

ÍNDICE GENERAL
I. CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS Y SUPUESTOS CONFLICTIVOS

1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL 25
1.1. Definición 25
1.2. Formas de creación de la propiedad horizontal 25
1.3. Proceso de constitución de la propiedad horizontal. La prehorizontalidad 25
1.4. Requisitos para constituir una comunidad de propietarios 28
1.5. La propiedad horizontal y el Registro de la Propiedad 28
2. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 30
2.1. Definición 30
2.2. Trámites posteriores 31
3. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 31
3.1. Definición 31
4. LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 37
4.1. Causas de extinción de la propiedad horizontal: artículo 23 LPH 37
5. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS 39
5.1. La comunidad de bienes y su relación con la propiedad horizontal 39
5.1.1. Normativa aplicable 39
5.1.2. Objeto de la comunidad de bienes 39
5.1.3. Regulación legal 39
5.1.4. Derechos y obligaciones 40
5.1.5. Propiedad horizontal 40
5.1.6. Administración y disposición 40
5.1.7. Acción de división 40
5.2. Complejos inmobiliarios privados 41
5.2.1. Definición 41
5.2.2. Régimen jurídico 42
5.2.3. Aspectos registrales 44
5.3. Garajes 47
5.3.1. Naturaleza jurídica 47
5.3.2. Inscripción registral 48

II. ELEMENTOS BÁSICOS EN LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS: EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN

1. INTRODUCCIÓN 53
2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 53
2.1. El título constitutivo: concepto 53
2.2. Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación 54
2.3. Contenido y requisitos 54
2.3.1. Forma de otorgamiento del título 60
2.3.2. Momento del otorgamiento e inscripción 60
2.3.3. Responsables de su otorgamiento 61
2.4. Modificación 63
3. LA CUOTA 66
3.1. Concepto y trascendencia 66
3.2. Establecimiento y modificación de la cuota 67
3.3. Interpretación de la cuota 75
3.4. La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota 75
3.5. La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos 76
3.5.1. La exoneración estatutaria 76
3.5.2. La rectificación de las cuotas 77

III. LOS estatutos y las normas de régimen interior

1. LOS ESTATUTOS 85
1.1. Normativa aplicable 85
1.2. Definición 85
1.3. Inscripción 85
1.4. Delimitación 88
1.5. Naturaleza jurídica 89
1.6. Otorgamiento 90
1.7. Aprobación 92
1.8. Modificación 93
1.9. Contenido 95
2. LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR 104
2.1. Definición 104
2.2. Delimitación 104
2.3. Naturaleza jurídica 105
2.4. Aprobación 105
2.5. Modificación 106
2.6. Contenido 106
2.7. Diferencias con los estatutos 106

IV. órganos de gobierno en las comunidades de propietarios

1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS 113
1.1. Consideraciones generales 113
1.1.1. Naturaleza jurídica 113
1.1.2. Características 113
1.1.3. Competencias 114
1.2. Clases de Junta y Convocatoria 120
1.2.1. Clases de juntas 120
1.2.2. Convocatoria 121
1.2.2.1. Contenido de la convocatoria 121
1.2.2.2. Citación 126
1.2.2.3. Citación a la junta, no realizada por escrito 127
1.2.2.4. Plazos para formular la citación 128
1.2.2.5. Convocatoria de la primera junta 130
1.2.2.6. Temas a debatir en la primera junta 131
1.2.2.7. La segunda convocatoria 131
1.2.2.8. Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente 133
1.3. Documentación de la Comunidad 152
1.3.1. Documentación Obligatoria de la Comunidad 152
1.3.2. Obligatoriedad del libro de actas: su legalización 152
1.3.3. La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos 152
1.3.4. Suscripción de las actas 154
1.3.5. Desacuerdo con el contenido del acta 156
1.3.6. La pérdida del libro de actas 156
1.3.7. El Libro del Edificio 157
1.4. La Junta de Propietarios y la adopción de acuerdos 160
1.4.1. Diferencia entre mayoría y unanimidad 160
1.4.2. Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad 161
1.4.2.1. Aspectos generales 161
1.4.2.2. Notificación a los propietarios ausentes 163
1.4.3. La mayoría en la adopción de acuerdos 163
1.4.3.1. Aspectos generales 163
1.4.3.2. Mayorías especiales 164
a) Establecimiento o supresión de determinados servicios 164
b) Supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía 165
c) Instalación o adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o a nuevos suministros energéticos 166
1.4.4. Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación 171
1.4.5. La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez 171
1.4.6. Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta 175
1.4.7. La impugnación de los acuerdos de la Junta 176
1.4.7.1. Legitimación para la impugnación de acuerdos 177
1.4.8. Notificación a los propietarios ausentes de la Junta 183
1.4.9. Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días 185
1.4.10. Plazo para manifestar discrepancias con el acuerdo de la Junta 187
2. EL PRESIDENTE 196
2.1. Naturaleza jurídica 196
2.2. Características 196
2.3. Nombramiento y cese 197
2.3.1. Nombramiento 197
2.3.1.1. Consideraciones 197
2.3.1.2. Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo 198
2.3.1.3. Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta 198
2.3.1.4. Obligación de aceptar el cargo 198
2.3.2. Cese 198
2.3.2.1. Acuerdo mayoritario 198
2.3.2.2. Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución 199
2.4. Funciones 200
2.4.1. Función principal 200
2.4.2. Otras funciones 200
2.5. El vicepresidente 208
2.5.1. Naturaleza jurídica 208
2.5.2. Nombramiento y Cese 208
2.5.3. Funciones y cometidos 209
3. EL ADMINISTRADOR 210
3.1. Definición 210
3.2. Naturaleza jurídica 210
3.3. Características 210
3.4. Nombramiento y cese 211
3.4.1. Nombramiento 211
3.4.2. Cese 211
3.5. FUNCIONES 231
3.5.1. Protección de datos 232
3.6. Responsabilidades del administrador 235
3.6.1. Responsabilidad Civil del Administrador 235
3.6.2. Responsabilidad Penal del Administrador 237
4. EL SECRETARIO 246
4.1. Naturaleza jurídica 246
4.2. Características 246
4.3. Nombramiento y cese 246
4.3.1. Nombramiento 246
4.3.2. Cese 247
4.4. FUNCIONES 247

V. elementos comunes y privativos

1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL 251
1.1. Definición 251
1.2. Características 251
1.3. Clasificación 254
1.4. Los anejos 256
2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR 256
2.1. Suelo 256
2.1.1. Subsuelo 258
2.1.2. Sótanos 259
2.2. VUELO 260
2.2.1. Definición 260
2.2.2. Legislación aplicable 260
2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas 261
2.3. Cimentaciones 263
2.4. Cubiertas/terrazas 263
2.4.1. Introducción 263
2.4.2. Tipos y denominaciones 263
2.4.3. Terrazas 264
2.4.3.1. Definición 264
2.4.3.2. Adscripción 265
2.4.3.3. Reparación 265
2.4.3.4. Alteraciones 266
2.4.4. Uso 267
2.4.5. Uso exclusivo 268
2.4.6. Desafectación tácita 269
2.5. Elementos estructurales 273
2.5.1. Pilares 273
2.5.2. Vigas 273
2.5.3. Forjados 273
2.5.4. Muros 274
2.5.4.1. Tipos de muros 274
2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos 275
2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman 276
2.6.1. Legislación aplicable 276
2.6.2. Modificación de las fachadas 277
2.6.2.1. Problemática general 277
2.6.2.2. Tipos de modificaciones 278
2.7. Portal 296
2.7.1. Generalidades 296
2.7.2. Casilleros Postales 298
2.7.3. Limitación del uso del portal 300
2.8. Escaleras 303
2.9. Porterías 305
2.10. Corredores y pasillos 314
2.11. Pasos 315
2.12. Muros 316
2.13. Fosos 316
2.14. Patios 316
2.15. Pozos 324
2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones 325
2.17. Ascensores y las instalaciones 325
2.18. Conducciones y canalizaciones 335
2.18.1. Definición 335
2.18.2. Tipos 335
2.18.3. Delimitación: su transformación en privativos 335
2.19. Servidumbres 338
2.20. Otros elementos comunes 341
2.20.1. Desvanes/buhardillas 341
2.20.2. Elementos destinados a esparcimiento 343
2.20.3. Calles privadas 344
2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones 345
2.21.1. Elementos introducidos por la última redacción del art. 396 del CC 345
2.21.2. Acuerdo para su instalación 345
2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación 347
3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS 351
3.1. Definición 351
3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos 351
3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos 351
VI. derechos y OBLIGACIONES en la PROPIEDAD horizontal

1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS 357
1.1. Derechos 357
1.1.1. Relativos a elementos privativos 357
1.1.1.1. Modificación de elementos arquitectónicos 357
1.1.1.2. Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación 361
1.1.1.3. Representación en la Junta 362
1.1.2. Relativos a elementos comunes 365
1.1.2.1. Reparaciones 365
1.1.2.2. Innovaciones 366
1.1.2.3. Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble 367
1.1.2.4. Innovaciones perjudiciales para el propietario 368
1.1.2.5. Impugnación de los acuerdos de la Junta 368
1.2. Obligaciones 375
1.2.1. Relativas a elementos privativos 375
1.2.1.1. Respeto a otros propietarios y a la Comunidad 375
1.2.1.2. Actividades prohibidas 375
1.2.1.3. Conservación del piso o local 385
1.2.1.4. Domicilio 386
1.2.1.5. Cambio de titularidad del piso o local 388
1.2.2. Relativas a elementos comunes 390
1.2.2.1. Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad 390
1.2.2.2. Reparaciones del inmueble 392
1.2.2.3. Entrada por el piso o local 392
1.2.2.4. Contribución a los gastos generales 392
1.2.2.5. Contribución al fondo de reserva 393
1.2.2.6. Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva 394
1.2.2.7. Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios 394
1.2.2.8. No utilización de un servicio 394
1.2.2.9. Órdenes de la autoridad 395
1.2.2.10. Privación del voto en la Junta 395
1.2.2.11. Disconformidad con los acuerdos de la Junta; ausencia de la misma 396
2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD 406
2.1. Conservación del inmueble 406
2.2. Responsabilidad de la Comunidad frente a terceros 407

VII. RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS

1. OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES 413
1.1. Obras en elementos comunes: clases; necesarias y de innovación 413
1.2. Obras de reparación ordinarias, extraordinarias y urgentes 413
1.2.1. Tipos 413
1.2.1.1. Obras de reparación ordinarias 413
1.2.1.2. Obras de reparación extraordinarias 414
1.2.1.3. Obras de reparación urgentes 414
1.2.2. Contribución a las obras de reparación 414
1.2.2.1. Contribución conforme a la cuota 414
1.2.2.2. Otras formas de contribución: acuerdo unánime 415
1.2.2.3. La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento 415
1.2.2.4. Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras 416
1.3. Obras de innovación 420
1.3.1. Definición 420
1.3.2. Tipos 420
1.3.3. Contribución a las obras de innovación 420
1.3.3.1. Disconformidad 420
1.3.3.2. Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó 421
1.3.4. Aprobación de mejoras que modifican un elemento común 421
2. OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS 429
2.1. Obras permitidas 429
2.2. Obras no permitidas 430

VIII. LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

1. CUESTIONES GENERALES 435
1.1. Competencia 435
1.2. Acción 435
1.2.1. Las partes 435
1.2.2. La capacidad para ser parte 436
1.2.3. La capacidad procesal 436
1.2.4. La legitimación 437
1.2.4.1. Legitimación activa 437
1.2.4.2. Legitimación pasiva 440
1.2.5. Postulación procesal: Abogado y Procurador 442
1.3. El proceso 443
1.3.1. Procedimientos 443
1.3.2. Acumulación de acciones y procesos 444
1.3.3. Cuantía 444
1.3.4. Diligencias preliminares 444
1.3.5. Ejecución 445
1.3.6. Recursos y ejecución provisional 445
1.3.7. Costas 446
2. LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR 447
2.1. Juicio Ordinario 447
2.1.1. Régimen legal y ámbito de actuación 447
2.1.2. Especialidades legales en algunos supuestos 448
2.1.2.1. Cesación de actividades prohibidas del art. 7.2. LPH 448
a) Legitimación 448
b) Actividades que pueden ser objeto de cese 448
c) Presupuestos para el ejercicio de la acción de cesación 449
d) Medidas cautelares 449
e) Sentencia estimatoria de la demanda: contenido 450
2.1.2.2. Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH 450
a) Legitimación 450
b) Objeto del procedimiento 452
c) Plazo para ejercitar la acción 453
d) Medidas cautelares 453
2.2. Procedimiento Monitorio 454
2.2.1. Competencia 454
2.2.2. Legitimación 454
2.2.3. Acumulación subjetiva de acciones 455
2.2.4. Concepto de moroso 456
2.2.5. Objeto del procedimiento: deudas 456
2.2.5.1. Contenido de la reclamación 456
2.2.5.2. No se incluyen las cuotas futuras 457
2.2.5.3. Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo 457
2.2.5.4. El plazo de prescripción de la deuda 457
2.2.6. Requisitos para ejercicio de la acción 458
2.2.6.1. Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda 458
2.2.6.2. Certificado del acuerdo 458
2.2.6.3. Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH 459
2.2.7. Tramitación: Arts. 814 y siguientes de la LEC 460
2.2.7.1. Admisión y requerimiento de pago 460
2.2.7.2. Posturas del deudor 461
a) Incomparecencia del deudor requerido 461
b) Pago del deudor 461
c) Oposición del deudor y posterior tramitación 461
2.2.8. Medida cautelar: Embargo preventivo 462
2.2.9. Recursos y ejecución provisional 462
2.2.10. Costas 463
2.3. Juicio verbal 464
2.3.1. Régimen legal y ámbito de actuación 464
2.3.2. Especialidad en materia de costas 464
2.4. Juicio de equidad 465
2.4.1. Régimen legal y ámbito de actuación 465
2.4.2. Concepto de equidad 465
2.4.3. Naturaleza jurídica 466
2.4.4. Procedimiento 466
2.4.4.1. Competencia 466
2.4.4.2. Postulación 466
2.4.4.3. Legitimación 467
2.4.4.4. Procedimien