GPS Propiedad Horizontal Guía íntegra para la administración de fincas (12ª Edición)

Nota de la editora        9
Abreviaturas        11
    I    Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos        25
1.    LA PROPIEDAD HORIZONTAL        25
1.1.    Definición        25
1.2.    Formas de creación de la Propiedad Horizontal        26
1.3.    Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad        26
1.4.    Requisitos para constituir una comunidad de propietarios        29
1.5.    La propiedad horizontal y el registro de la propiedad        30
2.    LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA        32
2.1.    Definición        32
2.2.    Trámites posteriores        33
3.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        33
3.1.    Definición        33
4.    LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL        41
4.1.    Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH        41
5.    FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS        43
5.1.    La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal        43
5.1.1.    Normativa aplicable        43
5.1.2.    Objeto de la comunidad de bienes        44
5.1.3.    Regulación legal        44
5.1.4.    Derechos y obligaciones        44
5.1.5.    Propiedad horizontal        45
5.1.6.    Administración y disposición        45
5.1.7.    Acción de división        45
5.2.    Complejos inmobiliarios privados        46
5.2.1.    Definición        46
5.2.2.    Régimen jurídico        48
5.2.3.    Aspectos registrales        53
5.3.    Garajes        59
5.3.1.    Concepto        59
5.3.2.    Regímenes jurídicos        60
    Ii    Elementos básicos en la Administración de Fincas: el título constitutivo y la cuota de participación        65
1.    INTRODUCCIÓN        65
2.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        65
2.1.    El título constitutivo: concepto        65
2.2.    Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación        66
2.3.    Contenido y requisitos        67
2.3.1.    Forma de otorgamiento del título        72
2.3.2.    Momento del otorgamiento e inscripción        73
2.3.3.    Responsables de su otorgamiento        74
2.4.    Modificación        77
3.    LA CUOTA        80
3.1.    Concepto y trascendencia        80
3.2.    Establecimiento y modificación de la cuota        82
3.3.    Interpretación de la cuota        90
3.4.    La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota        90
3.5.    La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos        91
3.5.1.    La exoneración estatutaria        91
3.5.2.    La rectificación de las cuotas        94
    III    Los estatutos y las normas de régimen interior        107
1.    LOS ESTATUTOS        107
1.1.    Definición        107
1.2.    Inscripción        108
1.3.    Delimitación        112
1.4.    Naturaleza jurídica        113
1.5    Otorgamiento        115
1.6.    Aprobación        116
1.7.    Modificación        117
1.8.    Contenido        120
2.    LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR        131
2.1.    Definición        131
2.2.    Delimitación        132
2.3    Naturaleza jurídica        132
2.4.    Aprobación        132
2.5.    Modificación        133
2.6.    Contenido        134
2.7.    Diferencias con los estatutos        134
    IV    Órganos de gobierno en las comunidades de propietarios        141
1.    LA JUNTA DE PROPIETARIOS        141
1.1.    Consideraciones generales        141
1.1.1.    Naturaleza jurídica        141
1.1.2.    Características        142
1.1.3.    Competencias        143
1.2.    Clases de junta y convocatoria        150
1.2.1.    Clases de juntas        150
1.2.2.    Convocatoria        151
1.2.2.1.    Legitimación        151
1.2.2.2.    Orden del día        152
1.2.2.3.    Citación        154
1.2.2.3.1.    Plazos para formular la citación        156
1.2.2.3.2.    La carga de la prueba de la práctica de la citación        156
1.2.2.3.3.    Clases        157
1.1.2.3.4.    Citación practicada al ocupante de la vivienda o local        161
1.1.2.3.5.    Infracción de las normas sobre la citación        161
1.2.2.4.    Convocatoria de la junta inicial de la Comunidad        162
1.2.2.5.    Segunda convocatoria de cada junta        162
1.3.    Documentación de la comunidad        187
1.3.1.    Documentación Obligatoria de la Comunidad        187
1.3.2.    Obligatoriedad del libro de actas: su legalización        187
1.3.3.    La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos        188
1.3.4.    Suscripción de las actas        189
1.3.5.    Desacuerdo con el contenido del acta        192
1.3.6.    La pérdida del libro de actas        192
1.3.7.    El Libro del Edificio        194
1.4.    La adopción y la modificación de acuerdos        198
1.4.1.    Quorum de votación        199
1.4.1.1.    La regla de la unanimidad y su evolución        199
1.4.1.2.    Las mayorías cualificadas        201
1.4.1.3.    La mayoría simple        209
1.4.1.4.    Supuestos que no requieren acuerdo previo de la junta        210
1.4.2.    Comprobación de los requisitos de validez del acuerdo        210
1.4.3.    Modificación y revocación de acuerdos        211
2.    EL PRESIDENTE        224
2.1.    Naturaleza jurídica        225
2.2.    Características        225
2.3.    Nombramiento y cese        226
2.3.1.    Nombramiento        226
2.3.1.1.    Consideraciones        226
2.3.1.2.    Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo        228
2.3.1.3.    Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta        228
2.3.1.4.    Obligación de aceptar el cargo        228
2.3.2.    Cese        229
2.3.2.1.    Acuerdo mayoritario        229
2.3.2.2.    Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución        229
2.4.    Funciones        230
2.4.1.    Función principal        230
2.4.2.    Otras funciones        230
2.5.    El vicepresidente        241
2.5.1.    Naturaleza jurídica        241
2.5.2.    Nombramiento y Cese        242
2.5.3.    Funciones y cometidos        242
3.    EL ADMINISTRADOR        243
3.1.    Definición        243
3.2.    Naturaleza jurídica        244
3.3.    Características        245
3.4.    Nombramiento y cese        247
3.4.1.    Nombramiento        247
3.4.2.    Cese        248
3.5.    Funciones        267
3.5.1.    Protección de datos        268
3.6.    Responsabilidades del administrador        279
3.6.1.    Responsabilidad Civil del Administrador        279
3.6.2.    Responsabilidad Penal del Administrador        282
4.    El secretario        298
4.1.    Naturaleza jurídica        298
4.2.    Características        298
4.3.    Nombramiento y cese        298
4.3.1.    Nombramiento        298
4.3.2.    Cese        298
4.4.    Funciones        299
    V    Elementos comunes y privativos        305
1.    INTRODUCCIÓN: ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS        305
2.    LOS ELEMENTOS COMUNES        306
2.1.    Concepto y clases        306
2.2.    Caracteres        307
2.2.1.    Accesoriedad        307
2.2.2.    Enumeración abierta        308
2.2.3.    Presunción del elemento común        309
2.2.4.    Indivisibilidad        309
2.2.5.    Inseparabilidad en relación con los elementos privativos        310
2.3.    Elementos procomunales: concepto y características        311
2.4.    Formas de adquisición que no son posibles        312
3.    ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR        314
3.1.    Suelo        314
3.1.1.    Subsuelo        315
3.1.2.    Sótanos        317
3.2.    Vuelo        318
3.2.1.    Definición        318
3.2.2.    Legislación aplicable        318
3.2.3.    Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas        319
3.3.    Cimentaciones        320
3.4.    Cubiertas/terrazas        321
3.4.1.    Concepto y clases        321
3.4.2.    Naturaleza jurídica: elemento común y la posibilidad de su desafectación        321
3.4.3.    Reparaciones        323
3.4.4.    Alteraciones y cerramientos        324
3.5.    Elementos estructurales        326
3.5.1.    Pilares        326
3.5.2.    Vigas        326
3.5.3.    Forjados        326
3.5.4.    Muros        327
3.5.4.1.    Tipos de muros        328
3.5.4.2.    Diferenciación en comunes o privativos        329
3.6.    Fachadas y elementos de cierre que las conforman        329
3.6.1.    Legislación aplicable        329
3.6.2.    Modificación de las fachadas        332
3.6.2.1.    Problemática general        332
3.6.2.2.    Tipos de modificaciones        332
3.7.    Portal        365
3.7.1.    Generalidades        365
3.7.2.    Casilleros Postales        368
3.7.3.    Limitación del uso del portal        370
3.8.    Escaleras        373
3.9.    Porterías        375
3.10.    Corredores y pasillos        381
3.11.    Pasos        383
3.12.    Muros        384
3.13.    Fosos        384
3.14.    Patios        384
3.15.    Pozos        393
3.16.    Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones        394
3.17.    Ascensores y las instalaciones        394
3.18.    Conducciones y canalizaciones        399
3.18.1.    Definición        399
3.18.2.    Tipos        400
3.18.3.    Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación        400
3.18.4.    Delimitación: su transformación en privativos        406
3.19.    Servidumbres        410
3.20.    Otros elementos comunes        412
3.20.1.    Desvanes/buhardillas        412
3.20.2.    Piscinas        415
3.20.3.    Callas/plazas privadas de la comunidad        423
3.21.    Infraestructuras de telecomunicaciones        424
3.21.1.    Concepto        424
3.21.2.    Acuerdo para su instalación        424
3.21.3.    Propietarios disconformes con su instalación        425
4.    LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS        428
4.1.    Concepto        428
4.2.    Caracteres        428
4.2.1.    Espacio de un edificio suficientemente delimitado        428
4.2.2.    Susceptible de aprovechamiento independiente        429
4.2.3.    Por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública        430
4.2.4.    Con los elementos arquitectónicos e instalaciones incluidos en sus límites y que sirvan exclusivamente al propietario        430
4.3.    Los Anejos: concepto y naturaleza jurídica        431
    VI    Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal        435
1.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS        435
1.1.    Derechos        435
1.1.1.    Relativos a elementos privativos        435
1.1.1.1.    Modificación de elementos arquitectónicos        435
1.1.1.2.    Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación        441
1.1.1.3.    Representación en la Junta        442
1.1.2.    Relativos a elementos comunes        445
1.1.2.1.    Reparaciones        445
1.1.2.2.    Innovaciones        446
1.1.2.3.    Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble        447
1.1.2.4.    Innovaciones perjudiciales para el propietario        448
1.1.2.5.    Impugnación de los acuerdos de la Junta        450
1.1.2.6.    Limpieza en zonas comunes        450
1.2.    Obligaciones        458
1.2.1.    Relativas a elementos privativos        458
1.2.1.1.    Respeto a otros propietarios y a la Comunidad        458
1.2.1.2.    Actividades no permitidas        458
1.2.1.2.1.    Actividades prohibidas en los Estatutos        459
1.2.1.2.1.1.    Supuestos de actividades prohibidas        459
1.2.1.2.1.2.    Constancia en los estatutos o en el título constitutivo        461
1.2.1.2.1.3.    Otras características        462
1.2.1.2.2.    Actividades dañosas para la finca        463
1.2.1.2.3.    Actividades contrarias a la convivencia        463
1.2.1.2.3.1.    Actividades molestas: ruidos y campos electromagnéticos        464
1.2.1.2.3.2.    Actividades insalubres        467
1.2.1.2.3.3.    Actividades nocivas        467
1.2.1.2.3.4.    Actividades peligrosas        468
1.2.1.2.3.5.    Actividades ilícitas        468
1.2.1.2.4.    Actividad de arrendamiento de viviendas de uso turístico        468
1.2.1.3.    Conservación del piso o local        468
1.2.1.4.    Domicilio        470
1.2.1.5.    Cambio de titularidad del piso o local        471
1.2.2.    Relativas a elementos comunes        474
1.2.2.1.    Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad        474
1.2.2.2.    Reparaciones del inmueble        475
1.2.2.3.    Entrada por el piso o local        476
1.2.2.4.    Contribución a los gastos generales: garantías a favor de la Comunidad        476
1.2.2.5.    Contribución al fondo de reserva        479
1.2.2.6.    Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva        481
1.2.2.7.    Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios        481
1.2.2.8.    No utilización de un servicio        481
1.2.2.9.    Órdenes de la autoridad        482
1.2.2.10.    Privación del voto en la Junta        483
2.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD        493
2.1.    Conservación del inmueble        494
2.2.    Responsabilidad de la comunidad frente a terceros        497
    VII    Régimen jurídico de las obras en elementos comunes y privativos en las comunidades de vecinos        507
1.    OBRAS en elementos comunes        507
1.1.    Introducción        507
1.1.1.    La premisa general: prohibición de alteración        507
1.1.2.    Excepciones: vías para la modificación        507
1.1.2.1.    Los Estatutos        508
1.1.2.2.    El acuerdo de la junta de propietarios        508
1.2.    Obras necesarias: ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la junta        509
1.2.1.    Tipos        509
1.2.1.1.    Obras de reparación ordinarias        509
1.2.1.2.    Obras de reparación extraordinarias        510
1.2.1.3.    Obras de reparación urgentes        510
1.2.1.4.    Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta        511
1.2.2.    Contribución a las obras de reparación        514
1.2.2.1.    Contribución conforme a la cuota        514
1.2.2.2.    Otras formas de contribución: acuerdo unánime        514
1.2.2.3.    La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento        515
1.3. Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común        516
1.4.    Obras de innovación        516
1.4.1.    Definición        516
1.4.2.    Tipos        517
1.4.3.    Contribución a las obras de innovación        518
1.4.3.1.    Disconformidad        518
1.4.3.2.    Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó        518
1.4.4.    Aprobación de mejoras que modifican un elemento común        518
2.    OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS        528
2.1.    Obras permitidas        528
2.2.    Obras no permitidas        529
3.    SUPUESTOS ESPECIALES        533
3.1.    Obras que requieren, en todo caso, autorización administrativa        533
3.2.    Obras en locales de negocio        536
3.3.    La instalación del ascensor        538
3.3.1.    Sobre las mayorías necesarias        538
3.3.2.    Obligatoriedad de instalarlo        539
3.3.3.    Sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración y los ascensores        540
3.3.4.    Sobre la posibilidad de establecer servidumbres a favor de la comunidad en perjuicio de otro propietario        545
3.4.    Obras de accesibilidad para personas con discapacidad        552
3.4.1.    Procedimiento        552
3.4.2.    Consideración/acreditación de persona con discapacidad        554
3.5.    Punto de Recarga de Vehículos Eléctricos        559
3.5.1.    Introducción        559
3.5.2.    Definición y encuadre en la Ley de Propiedad Horizontal.        560
3.5.2.1.    Definición        560
3.5.2.2.    Encuadre jurídico        560
3.5.3.    La comunicación previa y la autorización de la junta        560
3.5.4.    Procedimiento para su instalación        562
    VIII    Los procedimientos judiciales en la Ley de Propiedad Horizontal        565
1.    CUESTIONES GENERALES        565
1.1.    Competencia        565
1.2.    Acción        566
1.2.1.    Las partes        566
1.2.2.    La capacidad para ser parte        566
1.2.3.    La capacidad procesal        567
1.2.4.    La legitimación        568
1.2.4.1.    Legitimación activa        568
1.2.4.2.    Legitimación pasiva: litisconsorcio pasivo necesario        573
1.2.5.    Postulación procesal: Abogado y Procurador        576
1.2.6.    Prescripción y caducidad de la acción        576
1.3.    El proceso        577
1.3.1.    Procedimientos        578
1.3.2.    Acumulación de acciones y procesos        578
1.3.3.    Reconvención        578
1.3.4.    Cuantía        579
1.3.5.    Requisitos de procedibilidad: MASC        579
1.3.6.    Diligencias preliminares        580
1.3.7.    Recursos y ejecución provisional        580
1.3.8.    Ejecución        581
1.3.9.    Medidas cautelares        582
1.3.10.    Costas        583
1.3.11.    Tasas judiciales        585
2.    LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR        586
2.1.    Juicio ordinario        586
2.1.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        586
2.1.2.    Especialidades legales en algunos supuestos        587
2.1.2.1.    Cesación de actividades no permitidas del art. 7.2 LPH        587
2.1.2.1.1.    Objeto        587
2.1.2.1.2.    Presupuestos para su ejercicio        588
2.1.2.1.3.    Legitimación activa        592
2.1.2.1.4.    Legitimación pasiva: litisconsorcio pasivo necesario        593
2.1.2.1.5.    Requisitos de procedibilidad: documentos y MASC        594
2.1.2.1.6.    La prueba        595
2.1.2.1.7.    Sentencia estimatoria: contenido        595
2.1.2.1.8.    Medidas cautelares        598
2.1.2.2.    Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH        599
2.1.2.2.1.    Clases de acuerdos impugnables: Art. 18.1 LPH        600
2.1.2.2.2.    Legitimación        605
2.1.2.2.3.    Requisito de procedibilidad: MASC        610
2.1.2.2.4.    Plazo para el ejercicio de la acción         611
2.1.2.2.5.    Ejecutividad acuerdos comunitarios        613
2.1.2.2.6    Suspensión cautelar        614
2.2.    Procedimiento monitorio        616
2.2.1.    Competencia        616
2.2.2.    Legitimación        616
2.2.3.    Acumulación subjetiva de acciones        617
2.2.4.    Concepto de moroso        618
2.2.5.    Objeto del procedimiento: deudas        619
2.2.5.1.    Contenido de la reclamación        619
2.2.5.2.    No se incluyen las cuotas futuras        620
2.2.5.3.    Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo        620
2.2.5.4.    El plazo de prescripción de la deuda        621
2.2.6.    Requisitos de procedibilidad: documentos y MASC        622
2.2.6.1.    Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda        622
2.2.6.2.    Certificado del acuerdo        623
2.2.6.3.    Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH        624
2.2.6.4.    La actividad negociadora de un MASC        626
2.2.7.    Tramitación: arts. 814 y siguientes de la LEC        626
2.2.7.1.    Petición inicial        626
2.2.7.2.    Admisión y requerimiento de pago        626
2.2.7.3.    Posturas del deudor        627
2.2.8.    Medida cautelar: embargo preventivo        629
2.2.9.    Recursos y ejecución provisional        629
2.2.10.    Costas        630
2.3.    Juicio verbal        631
2.3.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        631
2.3.2.    Especialidad en materia de costas        632
2.4.    Juicio de equidad        632
2.4.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        632
2.4.2.    Concepto de equidad        633
2.4.3.    Naturaleza jurídica        634
2.4.4.    Procedimiento        634
2.4.4.1.    Competencia        634
2.4.4.2.    Postulación        634
2.4.4.3.    Legitimación        635
2.4.4.4.    Procedimiento        635
2.4.4.4.1.    Regulación legal        635
2.4.4.4.2.    Tramitación        635
Índice analítico por voces        639
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal        649
Guía de busca rápida por articulado en la LPH        671
Guía de busca rápida por materias en la LPH        677