La Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil parecen permiten el malbaratamiento de la garantía real en la subasta y una deuda perpetua para el deudor hipotecario. Pero si analizamos ambos textos desde una perspectiva diferente veremos que hoy pueden salvarse esas ventas de inmuebles a bajo precio, mientras retoques procesales de escasa importancia mejorarían notablemente el resultado de la ejecución. Ese es uno de los propósitos del manual, aunque no el único. Se analiza el proceso de ejecución hipotecaria, las reformas que se han ido sucediendo (incluyendo la reciente Ley 1/2013) y sus diferentes vicisitudes, -intereses moratorios, fiadores, herencias yacentes, fondos de titulización, el lanzamiento del deudor, etc.- y olvidando discusiones doctrinales, nos centraremos en las respuestas a los interrogantes que se plantean en la práctica teniendo en cuenta, además, que nos movemos en un terreno parcialmente invadido por productos financieros de difícil comprensión.
I. BREVES NOCIONES SOBRE LA CRISIS ECONÓMICA Y LA HIPOTECA
1. NOCIONES SOBRE LA CRISIS ECONÓMICA Y LA EJECUCIÓN.
2. LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y SUS CARACTERÍSTICAS.
3. LOS CONCEPTOS ANÓMALOS PARA UN PROCESALISTA: LA HIPOTECA GLOBAL, LA HIPOTECA RECARGABLE, LA HIPOTECA INVERSA, Y LOS FONDOS DE TITULIZACIÓN.
3.1. La hipoteca global o flotante.
3.2. La hipoteca recargable.
3.3. La hipoteca inversa.
3.4. Los fondos de titulización.
II. LAS OPCIONES PROCESALES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
1. LAS OPCIONES PROCESALES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
2. LA EJECUCIÓN DE TÍTULO NO JUDICIAL: EL EMBARGO DE LA FINCA HIPOTECADA.
3. LA VENTA EXTRAJUDICIAL ANTE EL NOTARIO DEL BIEN HIPOTECADO.
3.1. La venta extrajudicial ante notario seguía siendo inconstitucional después del Real Decreto-Ley 6/2012.
3.2. La postura de la Dirección General de Registros y del Notariado.
3.3. ¿Ventas rápidas y baratas o lentas y costosas?: El nuevo artículo 129 LH.
III. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
1. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
1.1. Los presupuestos procesales de la ejecución hipotecaria.
1.1.1. El precio de tasación y la liquidación de cargas.
1.1.2. El domicilio para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.
1.2.1.1. ¿Hablamos de lo mismo?: El "domicilio", la "vivienda familiar" y la "vivienda habitual del deudor".
IV. EL ÓRGANO EJECUTOR Y LAS PARTES
1. EL ÓRGANO EJECUTOR.
1.1. La competencia territorial de los Juzgados de Primera Instancia.
1.2. La declaración en concurso de la parte ejecutada.
2. LAS PARTES EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SUPUESTOS CONFLICTIVOS.
2.1. La sucesión procesal en la parte ejecutante.
2.1.1. El cambio de denominación.
2.1.2. La cesión del crédito hipotecario y un apunte sobre el FROB y la SAREB.
2.1.3. ¿Es constitutiva o declarativa la inscripción en el Registro de la Propiedad?
3. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA FIADORES.
4. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LAS "HERENCIAS YACENTES".
V. EL TÍTULO EJECUTIVO Y LOS DOCUMENTOS DE LA DEMANDA
1. EL TÍTULO EJECUTIVO Y LOS DOCUMENTOS DE LA DEMANDA.
1.1. Primera copia de la escritura y posteriores.
1.2. Otros supuestos: Hipoteca unilateral e hipoteca cambiaria.
1.3. ¿La ampliación del préstamo permite la ejecución de dos hipotecas?: Una nota sobre la acumulación de ejecuciones hipotecarias.
2. LA DOCUMENTACIÓN REQUERIDA POR LA LEY.
2.1. Expresión en la demanda de las operaciones de cálculo (Art. 574 LC).
2.2. La notificación de la cantidad exigible (Art. 573 LEC).
2.3. ¿Qué defectos pueden subsanarse?
2.4. La tasa judicial.
VI. DESPACHO DE EJECUCIÓN, REQUERIMIENTO DE PAGO Y CERTIFICACIÓN REGISTRAL
1. REFERENCIA AL DESPACHO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
1.1. ¿Se controlan de oficio los intereses pactados?
2. EL REQUERIMIENTO JUDICIAL DE PAGO.
2.1. La práctica del requerimiento en el domicilio registral.
2.2. La ausencia del deudor y la búsqueda de su domicilio.
2.3. Una hipótesis de laboratorio: Las costas en el caso de pago por el requerido (art. 583 LEC).
3. LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE TITULARIDAD Y DE CARGAS.
3.1. Efectos de la nota marginal.
3.2. Comunicaciones registrales y judiciales.
3.2.1. El tercer poseedor.
3.2.2. Los acreedores posteriores a la hipoteca que se ejecuta.
3.3.2. Los arrendatarios y los ocupantes de hecho.
VII. LA OPOSICIÓN Y LA SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
1. LA OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
2. LA SENTENCIA DEL TJUE DE 14 DE MARZO DE 2013.
3. LOS MOTIVOS DE OPOSICIÓN DEL ART. 695 LEC.
3.1. ¿Es admisible la oposición por defectos procesales?
3.2. La oposición por motivos de fondo.
3.2.1. La extinción de la garantía.
3.2.2. La extinción de la obligación garantizada.
3.2.3. ¿Error en la determinación de la cantidad exigible o pluspetición?
3.2.4. ¿Un motivo de oposición o un cajón de sastre?: El carácter abusivo de una cláusula.
3.3. Trámite, resolución de la oposición y apelación.
3.3.1. La inadmisión a trámite de la oposición.
3.3.2. Comparecencia, resolución y apelación.
4. LA SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
4.1. La tercería de dominio (art. 696 LEC).
4.2. La prejudicialidad penal (art. 697 LEC).
VIII. LA SUBASTA
1. LA SUBASTA.
1.1. La convocatoria de la subasta y la notificación del señalamiento.
1.2. La publicidad de la subasta y la inspección del inmueble.
1.2.1. Condiciones generales y particulares.
1.3. Requisitos para pujar y desarrollo de la subasta.
1.4. La aprobación del remate.
1.4.1. Postura igual o superior al 70% del valor de tasación.
1.4.2. La mejora de postura.
1.5. La adjudicación en pago.
1.6. La subrogación en las cargas y gravámenes anteriores (art. 670.5 LEC).
1.7. La subasta en quiebra.
1.8. La hipoteca del derecho del remate (art. 670.6 LEC).
IX. LA CESIÓN DE REMATE EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
1. LA SUBASTA PIERDE LA BATALLA CON LA CESIÓN DEL REMATE.
2. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS Y CONCEPTO DE LA CESIÓN DEL REMATE.
3. REQUISITOS DE LA CESIÓN DEL REMATE.
3.1. Presupuestos subjetivos: El secretario judicial, el cedente y el cesionario.
3.2. Presupuestos objetivos. Plazo, forma, precio y resolución.
X. EL PAGO AL EJCUTANTE Y EL DESTINO DEL SOBRANTE
1. EL PAGO AL EJECUTANTE: PRINCIPAL, INTERESES Y COSTAS.
2. EL PAGO EXTRAPROCESAL Y SU ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3. LA DISTRIBUCIÓN DEL EXCESO DEL PRECIO.
3.1. Acreedores posteriores registrales.
3.2. Acreedores posteriores registrales y embargos de sobrante.
3.3 El incidente de distribución del art. 672.2 LEC.
XI. LAS DILIGENCIAS POSTERIORES A LA VENTA DEL BIEN HIPOTECADO
1. LAS DILIGENCIAS POSTERIORES A LA VENTA DEL BIEN HIPOTECADO.
1.1. La inscripción registral: Documentación y requisitos.
1.2. ¿Qué cargas registrales se cancelan?: Una nota sobre el derecho de uso sobre la vivienda familiar.
1.3. El convenio de realización y el Registro de la Propiedad.
1.4. La toma de posesión del inmueble y el lanzamiento.
XII. LA LIBERACIÓN DE LA VIVIENDA EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
1. LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR LA FALTA DE PAGO
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