Un nou dret d'arrendaments urbans per a afavorir l'accés a l'habitatge

Índex de taules i figures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Pròleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Els autors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Abreviatures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
PART I
UN NOU MARC D’ARRENDAMENTS URBANS
D’HABITATGE PER A CATALUNYA
Un nou marc d’arrendaments urbans d’habitatge per a Catalunya . 31
Sergio Nasarre Aznar
1. La necessitat d’un nou marc d’arrendament urbans d’habitatge,
després de deu anys de crisi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
2. Desenvolupament dels treballs i metodologia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
3. Els paràmetres de la proposta de reforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
4. Estudis especialitzats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
5. Metodologia de l’elaboració dels Principis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
6. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
PART II
LÍNIES ORIENTADORES PER A UNA NOVA
NORMATIVA D’ARRENDAMENTS URBANS D’HABITATGE
Capítol 1. Àmbit d’aplicació de la normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Rosa Maria Garcia Teruel
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Índex
8
1.1. Normativa especial de protecció de l’arrendatari d’habitatge . . . . . . 52
1.2. Pressupòsits per aplicar la Llei d’Arrendaments Urbans estatal . . . . 52
1.3. Exclusions de la LAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
a) Arrendaments urbans d’habitatge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
b) Habitualitat de la necessitat d’habitatge . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
c) Habitabilitat i certificat d’eficiència energètica . . . . . . . . . . . . 57
d) Exclusions de la Llei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
e) Alteració de les circumstàncies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Capítol 2. Dret supletori i relació amb el Llibre sisè del
Codi Civil de Catalunya . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Héctor Simón Moreno
Capítol 3. La durada del contracte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Elga Molina Roig
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2. Tractament al dret comparat europeu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
3. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
4. Proposta alternativa de criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
5. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Capítol 4. Les causes de resolució del contracte . . . . . . . . . . . . . . 83
Gemma Caballé Fabra
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
2. Problemes que planteja aquesta regulació de la LAU . . . . . . . . . . . . 85
2.1. Necessitat d’habitatge de l’arrendador o dels seus familiars . . . . . . 86
2.2. Nombre de mensualitats impagades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
2.3. Perjudici econòmic a l’arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.1. Causes ordinàries . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
3.2. Causes extraordinàries . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
Capítol 5. El desistiment del contracte per part de l’arrendatari . 95
Rosa Maria Garcia Teruel
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
a) Desistiment en els arrendaments d’habitatge indefinits . . . . . 99
b) Desistiment en els arrendaments d’habitatge de durada
determinada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Un nou dret d’arrendaments urbans per a afavorir l’accés a l’habitatge
9
c) El desistiment en la rehabilitació per renda/masoveria
urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
Capítol 6. La cessió i el sotsarrendament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
Gemma Caballé Fabra
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
2. Problemes que planteja la regulació de la LAU . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
3. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
4. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Capítol 7. Els drets legals de subrogació . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
Héctor Simón Moreno
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
2.1. La nul·litat, separació o divorci del matrimoni . . . . . . . . . . . . . . . . 116
2.2. Mort, desistiment i abandonament de l’arrendatari . . . . . . . . . . . . . 118
2.2.1. Mort de l’arrendatari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
2.2.2. Desistiment i abandonament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
2.3. Caràcter irrenunciable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
2.4. Conversió del contracte estable en el temps en un contracte
temporal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
2.5. La notificació de l’arrendatari a l’arrendador de la voluntat
de subrogar-se en el contracte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
Capítol 8. La resolució del contracte per part de l’arrendador . 125
Rosa Maria Garcia Teruel
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
2.1. Requisits per continuar el contracte d’arrendament . . . . . . . . . . . . . 128
2.2. Efectes de la resolució del dret de l’arrendador . . . . . . . . . . . . . . . 129
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Capítol 9. La venda de l’habitatge i els drets d’adquisició
preferent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Rosa Maria Garcia Teruel
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Índex
10
Capítol 10. El règim d’obres i reparacions necessàries . . . . . . . . . 139
Elga Molina Roig
1. Tractament a la LAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
1.1. Obres i reparacions necessàries a l’habitatge . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
1.2. Obres útils o de millora a l’habitatge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
1.3. Obres que pot dur a terme l’arrendatari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
1.4. Tractament al dret comparat europeu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
2. Interpretació del criteri i proposta de millora . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
2.1. Obres i reparacions necessàries a l’habitatge . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
2.1.1. Petites reparacions a càrrec de l’arrendatari . . . . . . . . . . . 149
2.1.2. Obres que pot fer l’arrendatari a càrrec de l’arrendador . 151
2.2. Obres útils o de millora a l’habitatge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
2.3. Obres que pot realitzar l’arrendatari
Un nou dret d’arrendaments urbans per a afavorir l’accés a l’habitatge
11
Capítol 14. El dipòsit i d’altres garanties per a l’arrendador . . 181
Héctor Simón Moreno i Gemma Caballé Fabra
1. Tractament a la LAU 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
2.1. La fiança . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
2.1.1. Funcions de la fiança . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
2.1.2. Imperativitat de l’obligació de dipositar la fiança . . . . . . . 183
2.1.3. Quantia i actualització de la fiança . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
2.2. Realització d’un inventari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
2.3. L’entrada del propietari i presa de possessió . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
2.4. El règim de la penyora flotant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
Capítol 15. La renda i la seva actualització . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
Sergio Nasarre Aznar
1. El règim de la renda als Criteris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
2. Un sistema de renda referenciada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
2.1. Fonament per a la seva adopció . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
2.2. L’adopció d’un modern sistema de renda referenciada . . . . . . . . . . 199
2.3. La renda referenciada al sistema alemany . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
2.3.1. Límits a l’establiment de rendes inicials
(contractes nous de lloguer) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
2.3.2. Límits a l’actualització de les rendes (§ 557 BGB) . . . . . . 203
2.4. Conseqüències i usos de l’adopció d’un índex de renda
referenciada avançat. L’índex de Referència de Preus de
Lloguer de Catalunya de 2017 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
3. Els lloguers abusius . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
Capítol 16. Les prestacions equivalents a la renda . . . . . . . . . . . . 215
Rosa Maria Garcia Teruel
1. Tractament del preu de l’arrendament urbà a la LAU, amb especial
referència a la reforma o rehabilitació de l’immoble . . . . . . . . . . . . . 215
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Capítol 17. Les associacions de propietaris i de llogaters . . . . . . 223
Sergio Nasarre Aznar
1. Introducció . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
2. Les funcions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
A) Funcions específiques en el context dels criteris per a
un nou Dret d’arrendaments a Catalunya . . . . . . . . . . . . . . . . 225
B) Representació . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Índex
12
C) Acompanyament i intervenció . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
D) Provisió d’informació i d’assessorament . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
E) Elaboració d’estudis i estadístiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
Capítol 18. El Registre de Lloguers de Catalunya . . . . . . . . . . . . 233
Héctor Simón Moreno
1. Tractament a la LAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
2. Interpretació del criteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
2.1. Naturalesa del Registre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
2.2. Funcions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
2.2.1. Registre de contractes d’arrendament . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
2.2.2. Registre de sentències o laudes ferms d’impagaments
de lloguer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
2.2.3. Dipòsit i custòdia de fiances i altres funcions . . . . . . . . . . 239
2.3. Caràcter imperatiu o dispositiu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
3. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
PART III
ESTUDIS ESPECIALITZATS
Capítol 19. L’ús de mecanismes extrajudicials de resolució de
conflictes en l’àmbit del contracte d’arrendament . . . . . . . . . . . . . 243
Emma López Solé
1. Introducció . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
2. Anàlisi de la viabilitat de l’ús de l’arbitratge, la conciliació i la
mediació en els conflictes derivats del contracte de lloguer . . . . . . . 248
2.1. Arbitratge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
2.2. Conciliació . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
2.3. Mediació . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
2.4. Viabilitat de l’ús obligatori d’aquests mètodes de resolució
de conflictes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
3. Experiències en l’àmbit dels arrendaments urbans . . . . . . . . . . . . . . . 256
4. Mediabilitat dels conflictes derivats dels contracte de lloguer . . . . . . 257
5. Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
Capítol 20. El rol dels agents immobiliaris en la subscripció
d’un contracte d’arrendament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
Gemma Caballé Fabra
1. Introducció . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
2. La regulació de la professió . . . . . . . . . .