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Viviendas de Proteccion Publica (VPO) : Tramitacion Administrativa y Ayudas. (2ª Edición)

Viviendas de Proteccion Publica (VPO) : Tramitacion Administrativa y Ayudas. (2ª Edición)

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  • ISBN: 9788484449195
  • EAN: 9788484449195
  • Editorial: Comares
  • Fecha de la edición:
  • Nº Pág.: 304

Materias:

Considero tarea difícil y comprometida comentar con objetividad el trabajo realizado por José Ángel Blanco Barea en una materia tan necesaria e importante como lo es la vivienda y, en este caso, la vivienda construida con la ayuda del Estado y de las Comunidades Autónomas, en cumplimiento del mandato constitucional consagrado en el artículo 47 de la Constitución de 1978.
La dificultad en el análisis objetivo de la presente obra, radica, naturalmente, en el afecto personal que le tenemos (aquí incluyo a mi mujer e hijos) a la «familia Barea», como cariñosamente la llamamos, y a la admiración y respeto profesional que le dispenso a José Ángel Blanco, después de haber trabajado con él durante varios años en la Delegación Provincial de Jaén de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía.
Durante ese período de tiempo, creo con toda sinceridad, que nuestra actuación administrativa en VPO, con él como jefe de dicha sección, y su gran equipo de colaboradores, alcanzó una de sus cotas más altas, como suele ocurrir cuando a la Administración se incorpora un funcionario joven, en este caso, perteneciente al Cuerpo Superior de Administradores Generales de la Junta de Andalucía, con muchas ganas de trabajar y con la cabeza bien amueblada.
Fruto de todo ello ha sido el trabajo desarrollado por José Ángel Blanco en este libro que tiene la virtud de la concreción y de la claridad. Son demasiados los tratados sobre materias tan arduas como el Derecho Administrativo y más aún sobre vivienda, que se pierden en estériles disquisiciones sobre títulos jurídicos o vinculaciones legales que en nada ayudan al que se acerca a un ejemplar con la intención de encontrar una respuesta puntual que ayude a comprender el entramado administrativo de las viviendas protegidas (aún me cuesta no usar el acertado término VPO —que he usado hasta mi jubilación— claro, directo, sin «globalizaciones» tan de moda, que tanto confunden). La intención del autor, declaramos desde un principio, no es dogmatizar o encontrar la raíz jurídica de las complejas relaciones interadministrativas que coexisten en el desarrollo y gestión de los distintos planes de vivienda sino, fiel a su conocido pragmatismo, que sirva de guía para promotores, adquirentes, el propio personal de las administraciones o estudiosos, que se utilice como libro de consulta, pues sin duda alguna este libro ofrece respuestas a cuestiones que se plantean en la práctica (de la lectura se deduce que no ha olvidado los problemas que con más frecuencia se producen desde el inicio al fin del larguísimo procedimiento administrativo (puede durar 15 años desde la solicitud de una calificación provisional hasta la concesión de la última prórroga de subsidiación de la cuota del préstamo).

Una forma de definir el texto que el lector tiene en sus manos, es que se trata de un compendio de: 1.º) lo que dice la norma, fundamentalmente —este es el principal objetivo— de forma resumida, extraída y muchas veces ampliada (con las diferencias o peculiaridades de la normativa autonómica, normalmente a pié de página), 2.º) lo que opina parte de la doctrina tradicional y la más actual, 3.º) la doctrina del Tribunal Supremo y 4.º) la propia experiencia de quien ha solucionado innumerables problemas del asunto que trata en cada página.
El planteamiento estructural no es necesariamente cronológico, si bien está concebido de la forma más razonable posible, a mi juicio, (he consultado muchos tratados sobre la vivienda, y aquellos que se han apartado de este lógico diseño, han confundido al lector o han perdido un elemental hilo conductor).
ABREVIATURAS .
PRÓLOGO .

INTRODUCCIÓN
LA PROTECCIÓN PÚBLICA EN EL ESTADO SOCIAL Y DEMOCRÁTICO DE DERECHO. MARCO NORMATIVO .

CAPÍTULO I
CONCEPTUALIZACIÓN

1.1. Concepto de vivienda protegida .
1.1.a) Concepto legal .
1.1.b) Extensión del concepto a las partes protegibles del edificio .
1.1.c) Delimitación con figuras afines. Ámbito de aplicación de la financiación estatal .
1.2. Elementos que integran el concepto de vivienda protegida .
1.2.a) Elementos subjetivos: promotor, tipos. Especial mención a las cooperativas. Constructor-equipo técnico, adquirente o adjudicatario, propietario, usuario. Requisitos. Agentes necesarios: la administración, la entidad crediticia. Agentes intermediarios: la inmobiliaria .
1.2.b) Objetivos: características de la vivienda protegida .
1.2.b.1) Finalidad a la que se debe destinar la vivienda .
1.2.b.2) Superficie máxima .
1.2.b.3) Condiciones respecto a precio .
a) Precio máximo de venta de viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública .
b) Precio máximo en viviendas para uso propio (unifamiliares y cooperativas) .
c) Precio máximo de venta de garajes y trasteros .
d) Precio de venta de locales comerciales .
e) Precio máximo de venta en vpo del régimen especial (viviendas, garajes y trasteros) .
f) Precio máximo de arrendamiento de viviendas protegidas .
g) Precio máximo de venta de viviendas calificadas para arrendamiento .
h) Precio máximo de viviendas protegidas en segunda y posteriores transmisiones .
i) Precio de venta de viviendas acogidas a regímenes anteriores al RD-l 31/78 de 31 de octubre .
1.2.b.4) Condiciones respecto a calidad de las viviendas .
1.2.b.5) Que sean calificadas como protegidas .
1.2.c) Formales: tipología de la vivienda. ámbito de aplicación del plan de vivienda .
1.3. Ámbito de aplicación del plan estatal de vivienda .
1.4. Otras viviendas existentes: concepto y características .

CAPÍTULO II
PROCEDIMIENTO PARA LA TRAMITACIÓN DE PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN

2.1. El procedimiento administrativo: el acto administrativo .
2.2. Fases del procedimiento administrativo de viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública .
2.2.a) Solicitud de calificación provisional .
2.2.b) Tramitación de la calificación provisional .
2.2.c) La expedición de la calificación provisional .
2.2.d) La caducidad del expediente. El desistimiento y la renuncia .
2.2.e) Cambio de titularidad del expediente .
2.2.f) El inicio de las obras .
2.2.g) Modificaciones del proyecto básico y de ejecución antes de la solicitud de calificación definitiva .
2.2.h) La solicitud de calificación definitiva .
2.2.i) La ocupación anticipada de las viviendas .
2.2.j) La inspección de la obra ejecutada .
2.2.k) La expedición de la calificación definitiva. Efectos jurídicos .
2.2.l) Resolución de la calificación definitiva por silencio administrativo .
2.2.m) La denegación de la calificación definitiva: causas y efectos .
2.2.n) Modificación de la calificación definitiva .
2.2.o) Extinción de la protección pública. Causas .
2.3. La compraventa y arrendamiento de las viviendas .
2.3.a) Visado de contratos. .
2.3.b) Cláusulas de inclusión obligatoria. .
2.3.c) Derechos de consumidores y usuarios en la compraventa y arrendamiento de las viviendas .
2.3.d) La publicidad en la venta de viviendas protegidas .
2.3.e) Percepción de cantidades a cuenta del precio .
2.3.f) Elevación a escritura pública .

CAPÍTULO III
BENEFICIOS DE LA PROMOCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS

3.1. La financiación cualificada: préstamo y ayudas. tipos de ayudas .
3.2. El préstamo cualificado. Los convenios .
3.2.a) Aspectos diferenciadores de los préstamos cualificados. Una delimitación previa .
3.2.b) La articulación de la financiación cualificada en los planes de vivienda. Los convenios .
3.2.b.1) Convenios con las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. Concepto, naturaleza jurídica, contenido, extinción, resolución y modificación .
3.2.b.2) Convenios con entidades de crédito: concepto procedimiento, contenido, tipo de interés .
3.2.c) Características y condiciones de los préstamos cualificados .
3.2.d) El préstamo al promotor .
3.2.e) El préstamo a adquirentes o adjudicatarios .
3.2.f) La modificación y extinción del préstamo cualificado .
3.3. Ayudas a la promoción. La promoción en alquiler .
3.3.a) Condiciones para acceder a la financiación cualificada .
3.3.b) Características del préstamo cualificado en promociones para arrendamiento. El plazo de protección oficial de las viviendas en alquiler .
3.3.c) Venta de las viviendas destinadas a arrendamiento durante el plazo de protección .
3.3.d) Financiación cualificada .
3.4. Financiación autonómica complementaria en arrendamiento (ayudas al promotor o al arrendatario) .
3.5. Ayudas a la adquisición, adjudicación o promoción para uso propio .
3.5.a) Cronología de la financiación .
3.5.b) Requisitos para acceder a la financiación cualificada .
3.5.c) La subsidiación del préstamo cualificado .
a) Concepto de subsidiación .
b) Comparación con subsidiaciones de planes anteriores; el problema de las prórrogas de subsidiación de intereses .
c) Tramitación de las ayudas: Tipos de subsidiación .
3.5.d) La ayuda estatal directa a la entrada: concepto y requisitos: cuantía básica y cuantía especial .
3.5.e) Las ayudas para familias numerosas (recopilación) .
3.5.f) Ejemplos de ayudas para supuestos específicos .
3.6. Otras viviendas existentes; tramitación y ayudas .
3.7. Ayudas autonómicas complementarias para venta (promotores y adquirentes).
3.8. Beneficios fiscales en la promoción y adquisición de viviendas protegidas .
3.8.a) Licencia municipal de obras .
3.8.b) Ejecuciones de obra que sean prestaciones de servicios (IVA) .
3.8.c) Impuesto sobre bienes inmuebles .
3.8.d) Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Cuatro supuestos .
3.8.e) Adquisición de viviendas protegidas del régimen especial (IVA) .
3.8.f) Obtención de subvenciones para la adquisición de viviendas protegidas (IRPF): una crítica .
3.9. Gastos de notaría y registro para la adquisdición de viviendas protegidas .
3.9.a) Aranceles notariales .
3.9.b) Aranceles registrales .
3.10. El precio máximo de venta y renta como principal ayuda .

CAPÍTULO IV
LIMITACIONES DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS

4.1. La transmisión del uso o la propiedad de las viviendas protegidas (límites, derechos de tanteo y retracto). El control del precio en segundas transmisiones .
4.2. Modificaciones de obra posteriores a la calificación definitiva. Autorización administrativa .
4.3. La descalificación voluntaria de las viviendas protegidas. El fin de la discrecionalidad. Supuestos, requisitos y consecuencias jurídicas .

CAPÍTULO V
EL PROCEDIMIENTO SANCIONADOR

5.1. Introducción. La potestad sancionadora de la administración: principios informadores. El procedimiento .
5.1.a.) Los principios informadores .
a) Principios de la potestad sancionadora .
b) Principios del procedimiento sancionador .
5.1.b.) El procedimiento sancionador .
5.2. Infracciones y sanciones en materia de viviendas protegidas .
5.2.a.) La legalidad y la reserva de ley en el procedimiento sancionador de viviendas protegidas .
5.2.b.) Las infracciones a la normativa de viviendas protegidas: una clasificación por materias .
a) Infracciones relacionadas con la obra .
b) Infracciones relacionadas con la venta o el alquiler .
c) Infracciones derivadas de la tramitación administrativa .
d) Infracciones relacionadas con el régimen de uso de las viviendas .
5.2.c) Reclamación de vicios o defectos en la obra. El plazo de cinco años ¿prescripción o garantía? .
5.2.d) Las sanciones administrativas .

GLOSARIO DE TÉRMINOS, PROPIOS O APROPIADOS, Y EXPRESIONES EN MATERIA DE PROTECCIÓN A LA VIVIENDA .
ANEXO I.—Tabla de intervalos en número de veces el salario mínimo interprofesional .
ANEXO II.—Tipos de interés de los distintos convenios .
ANEXO III.—Municipios singulares .
EPÍLOGO .
BIBLIOGRAFÍA .

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