Viviendas de uso turístico : Régimen civil, administrativo y fiscal

Prólogo

Presentación

Índice de abreviaturas

Capítulo Introductorio. La vivienda con un uso turístico: entre el turismo «colaborativo» y la competencia desleal. Pequeños propietarios, grandes plataformas en internet y la respuesta Normativa ante el caos regulatorio, por Nicolás Alejandro Guillén Navarro

I. INTRODUCCIÓN

II. EL TURISMO COLABORATIVO: ENTRE EL MITO Y LA REALIDAD

III. LA ACCIÓN DE LAS PLATAFORMAS EN EL ÁMBITO DEL ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDAS

IV. PLATAFORMAS EN EL ÁMBITO DEL ALOJAMIENTO TURÍSTICO: ¿PROVEEDORES DE SERVICIOS DE LA SOCIEDAD DE LA INFORMACIÓN O PRESTACIÓN DE SERVICIOS TURÍSTICOS?

V. DE LA COMPETENCIA DESLEAL AL ALOJAMIENTO TURÍSTICO

VI. EL PROPIETARIO ANTE LA OPORTUNIDAD DEL TURISTA 3.0

VII. El Estado, las Comunidades Autónomas y la Administración local ante el alquiler vacacional

1. De la regulación estatal a la regulación autonómica

2. Alojamiento turístico en viviendas y esfera local. Los casos de Barcelona, San Sebastián y Bilbao

VIII. CONCLUSIÓN

CAPÍTULO I. La constitución de las viviendas de fin turístico: aspectos civiles y administrativos, por Juan Pablo Murga Fernández y María de los Ángeles Fernández Scagliusi

I. DETERMINACIÓN DE LA NORMATIVA APLICABLE Y LA NECESARIA DISTINCIÓN ENTRE LOS ASPECTOS CIVILES Y ADMINISTRATIVOS DEL CONTRATO DE VIVIENDA DE FIN TURÍSTICO

II. CONTRATOS DE VIVIENDAS DE FIN TURÍSTICO EN CCAA SIN NORMATIVA SECTORIAL

III. CONTRATOS DE VIVIENDAS DE FIN TURÍSTICO EN CCAA QUE SÍ CUENTAN CON NORMATIVA SECTORIAL

1. La reforma de la LAU como pretexto para la reglamentación administrativa: motivos para su implantación y detractores de la misma

2. La normativa autonómica de viviendas de fin turístico: requisitos constitutivos

2.1. La declaración responsable y la comunicación

2.2. La concreta regulación de las viviendas de uso turístico de cada Comunidad Autónoma

2.2.1. Andalucía

2.2.2. Aragón

2.2.3. Asturias

2.2.4. Cantabria

2.2.5. Castilla y León

2.2.6. Cataluña

2.2.7. Galicia

2.2.8. Islas Baleares

2.2.9. Islas Canarias

2.2.10. Madrid

2.2.11. Navarra

2.2.12. País Vasco

2.2.13. Valencia

CAPÍTULO II. El régimen administrativo de las viviendas de uso turístico: la inspección y el régimen sancionador, por Encarnación Montoya Martín y María de los Ángeles Fernández Scagliusi

I. INTRODUCCIÓN

II. EL RÉGIMEN DE INSPECCIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

1. La actividad administrativa de inspección: concepto y principios generales

2. La inspección de las viviendas con fines turísticos se enmarca en el régimen de la inspección turística

2.1. Competencia, funciones y facultades de la acción inspectora

2.1.1. La discutible exclusión de la condición de domicilio legal de las viviendas de uso turístico

2.2. El personal que ejerce la inspección

2.2.1. Funcionario y condición de autoridad

2.2.2. Deberes

2.3. Las Actas de inspección y su valor probatorio

2.3.1. Clases, contenido y formalización

2.4. Los Planes de inspección: las viviendas con fines turísticos en los planes de inspección

3. La obstaculización, resistencia o no colaboración con las funciones de inspección como infracción administrativa

III. EL RÉGIMEN SANCIONADOR DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

1. Las infracciones

1.1. Concepto

1.2. Tipología de infracciones

1.2.1. Infracciones leves

1.2.2. Infracciones graves

1.2.3. Infracciones muy graves

1.3. Prescripción de las infracciones

1.4. Sujetos responsables

2. Las sanciones

2.1. Tipología de sanciones

2.2. Prescripción de las sanciones

2.3. Sanciones a imponer

2.4. Criterios para la graduación de las sanciones

2.5. El procedimiento sancionador

3. Conclusiones

Capítulo III. La cesión de viviendas con fines turísticos: Concepto, naturaleza y delimitación frente a figuras afines, por Mª Elena Sánchez Jordán y Juan Antonio García García

I. Introducción

II. El arrendamiento de temporada

1. Caracterización jurídica del contrato

2. Régimen jurídico

III. El arrendamiento de vivienda vacacional

1. La exclusión de los arrendamientos vacacionales del ámbito de aplicación de la LAU y la paradoja de la regulación por la normativa sectorial autonómica del contrato de arrendamiento vacacional

2. Los requisitos que para el arrendamiento vacacional fija la normativa sectorial autonómica

3. Régimen del arrendamiento vacacional en ausencia de normativa sectorial específica

IV. El arrendamiento de viviendas vacacionales por temporada al amparo de la legislación de aprovechamiento por turnos

V. El contrato de hospedaje

1. El contrato de hospedaje en la legislación civil

2. El contrato de hospedaje en la normativa turística estatal

3. El contrato de hospedaje y la regulación autonómica de la actividad alojativa turística

4. Contrato de hospedaje y arrendamiento de VFT o arrendamiento vacacional

VI. El destino turístico del inmueble en el ámbito registral

1. El uso de las edificaciones como elemento estructural del derecho de propiedad y su tratamiento registral

2. El destino turístico del bien y su reflejo en el Registro de la Propiedad

VII. Conclusiones

Capítulo IV. Ámbito subjetivo del contrato de alojamiento turístico: los anfitriones, los huéspedes y el papel de los prestadores de servicios de vivienda vacacional, por M. Luisa Moreno-Torres Herrera

I. EL ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA Y EL CONTRATO DE ALOJAMIENTO EN VFT

II. LOS SUJETOS DE LA ACTIVIDAD TURÍSTICA DE ALOJAMIENTO EN VFT. LA NORMATIVA ADMINISTRATIVA

1. Precedentes

2. La expansión del control administrativo a los alojamientos ofertados por particulares

3. Análisis de la normativa autonómica

3.1. Andalucía

3.2. Aragón

3.3. Asturias

3.4. Canarias

3.5. Cantabria

3.6. Cataluña

3.7. Galicia

3.8. Madrid

3.9. Murcia

3.10. Navarra

3.11. País Vasco

3.12. Conclusiones

III. LOS SUJETOS DEL CONTRATO DE ALOJAMIENTO EN VFT. LA NORMATIVA ESTATAL

1. Aclaraciones previas. La naturaleza del contrato de alojamiento en VFT

2. Las diversas modalidades de contratación y su incidencia en la determinación de los sujetos del contrato de alojamiento

2.1. Contratación entre el titular del derecho sobre la vivienda y el usuario

2.1.1 El titular del derecho sobre la vivienda

2.1.2. El usuario del alojamiento

2.1.3. Posible participación de otros sujetos

2.2. Contratación a través de intermediarios. Especial referencia a las plataformas electrónicas

2.2.1. Descripción del fenómeno

2.2.2. Las distintas relaciones contractuales que origina la intervención de las plataformas o de otros intermediarios

2.2.3. Sobre la posible consideración de la plataforma como parte del contrato de alojamiento en VFT

2.2.4. Aclaración final

IV. CONCLUSIONES

Capítulo V. Ámbito objetivo del contrato de alojamiento turístico: ¿qué viviendas se pueden arrendar?, por Nicolás Alejandro Guillén Navarro

I. INTRODUCCIÓN

II. EL ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDAS: MÚLTIPLES TÉRMINOS PARA UNA MISMA IDEA

1. Origen del concepto «vivienda de uso turístico»

2. La vivienda de uso turístico en el panorama autonómico (Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Galicia, La Rioja, País Vasco y Principado de Asturias)

3. Viviendas con finalidad turística, viviendas vacacionales y estancias turísticas de corta duración en viviendas de uso residencial (Andalucía, Islas Canarias, Extremadura e Islas Baleares)

4. Otras figuras de alojamiento turístico en vivienda: la vivienda vacacional asturiana, la vivienda turística gallega, navarra y valenciana y los alojamientos vacacionales murcianos

III. HERRAMIENTAS PARA LA DELIMITACIÓN CONCEPTUAL

1. Habitualidad y precio
2. Comercialización y canales de oferta turística
3. Cesión mínima y máxima
4. Cesión de la vivienda completa y cesión por estancias
5. Exclusiones

IV. REQUISITOS ASOCIADOS AL ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDAS

1. Capacidad
2. Servicios
3. Número de registro y placa identificativa

V. CONCLUSIÓN

Capítulo VI. Contenido del contrato de alojamiento turístico: derechos y obligaciones de las partes contratantes, por Elena López Barba

I. Competencia para legislar sobre el contenido del contrato de VFT

II. Contenido del contrato de VFT ¿Derecho público o Derecho privado?

III. Pluralidad de relaciones, pluralidad de contenidos

IV. Derechos y obligaciones

1. Derechos y obligaciones del usuario
2. Derechos y obligaciones para el prestador del servicio

Capítulo VII. Régimen de responsabilidad (por incumplimiento y por daños) y seguros en las VFT, por José Puente Orench

I. Introducción

1. Sobre el régimen de responsabilidad
2. Delimitación del negocio jurídico que determina el régimen de responsabilidad
3. Intervinientes en el negocio jurídico de cesión de alojamiento en VFT

II. Obligaciones legales

1. Obligaciones derivadas de la normativa sobre protección a consumidores
2. Obligaciones derivadas de la normativa sobre turismo
3. Responsabilidad conforme al Código Civil
4. Otras obligaciones legales

III. Responsabilidad contractual por incumplimiento de contrato

1. Incumplimiento por causas justificadas
2. Incumplimiento por causas no justificadas

IV. Responsabilidades de las empresas de comercialización y los canales de oferta turística. La regulación de la responsabilidad de los prestadores de servicios de la Sociedad de la Información

V. Responsabilidad de los explotadores de VFT por los daños causados por sus clientes a terceros y en particular a vecinos y a las zonas comunes de las comunidades de propietarios

VI. Los seguros en las VFT

1. Tipos de seguros
2. Exigencia por la normativa sectorial de la contratación de un seguro por responsabilidad civil
3. El seguro en el alojamiento a través de canales de oferta turística

Capítulo VIII. Pisos turísticos y comunidades de vecinos: un posible caso de abuso de derecho, por Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla

I. INTRODUCCIÓN

II. EL PROBLEMA CONVIVENCIAL DE LOS PISOS TURÍSTICOS Y SU SOLUCIÓN «OFICIAL»

1. Los pisos turísticos como germen de actividades molestas para las comunidades de vecinos, ex art. 7.2 LPH
2. Estatutos de las comunidades de vecinos y alojamientos turísticos: entre la voluntad de la comunidad y la libertad de cada vecino
2.1. Evolución en nuestra jurisprudencia: desde la suficiencia de destinar el piso a «vivienda» hasta la exigencia de una prohibición expresa y clara de la actividad turística
2.2. Y la solución en los Derechos autonómicos, en su mayoría, conforme a la jurisprudencia; y el singular caso balear
3. La dispar reacción de promotores y de comunidades de vecinos ante tal realidad jurisprudencial y normativa
4. En particular, la opción de prohibir estatutariamente la actividad turística
4.1. ¿Es lícita tal prohibición prevista en la normativa autonómica? Su fundamento en el art. 7.2 LPH y en la función social de la propiedad, ex art. 33.1 CE
4.2. ¿Qué mayoría se requiere para tal prohibición?; y, en su caso, ¿cabría computar a favor de la prohibición el silencio de los vecinos ausentes, o habría que contar con su consentimiento expreso?
4.3. La prohibición estatutaria, de ser aprobada, ¿tiene efectos retroactivos?
4.4. ¿Cabría incluir la prohibición, no en los estatutos, sino en el reglamento de régimen interior?

III. UNA POSIBLE SOLUCIÓN «ALTERNATIVA»

1. El posible «uso excesivo» en los elementos comunes provocado por el destino turístico, admitido en la propia solución «oficial»
2. El alquiler turístico como actividad molesta por presumiblemente abusiva en el uso —excesivo— de los elementos comunes: la aplicación combinada de los arts. 7.2 CC y LPH
3. Consecuencias de tal consideración
3.1. La posible, pero prescindible, prohibición estatutaria como simple pactosecundum legem, que, por su trascendencia real, es inscribible, y que, por su justicia social, cabe interpretar ampliamente y aplicar con efectos retroactivos
3.2. El necesario permiso de la comunidad para el destino turístico de los pisos o locales, con el consiguiente incremento en la contribución a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes. La conformidad del Derecho catalán con la LPH
3.3. Régimen de mayorías necesario para la concesión de tal permiso, según sea generalizado o puntual, y se contenga, respectivamente, en los estatutos o en un acuerdo de Junta. El peculiar régimen catalán, y la conformidad del Derecho balear con la LPH
3.4. ¿Es, en todo caso, necesario el consentimiento expreso del vecino afectado por el acuerdo —permisivo o prohibitivo— de la comunidad?
4. Y un final abierto… a la expansión de la solución alternativa propuesta

Capítulo IX. Fiscalidad de las Viviendas de fin turístico: tributación, control y fraude, por Alfonso Luis Cerdeira Bravo de Mansilla y José Puente Orench

I. INTRODUCCIÓN

II. TRIBUTACIÓN DIRECTA

1. El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
1.1. Rendimientos derivados del capital inmobiliario
1.2. Rendimientos derivados de una actividad económica turística
1.3. Tributación de los rendimientos
2. El impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)
2.1. Sujeción a impuesto en España
2.2. Tributación de los rendimientos
2.2.1. Rendimiento de capital inmobiliario
2.2.2. Rendimiento de actividad económica obtenido por medio de establecimiento permanente.
2.2.3. Sin rendimientos
3. Impuesto sobre sociedades (IS)

4. Base Imponible

III. TRIBUTACIÓN INDIRECTA

1. El impuesto sobre el valor añadido (IVA)
2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)

IV. IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

V. CONTROL FISCAL

VI. LA